Ексклюзив

Семен Бабаєв (ПРАВЕКС БАНК): «Ставка по іпотеці від 10% річних у гривні і нижче, якщо не буде потрясінь, – це перспектива 2-3 років»

24 Грудня 2020
Tatiana Garkusha Читать на русском
  1. Про доступність іпотеки
  2. Про вплив кризи
  3. Про ринок житла
  4. Про вигоду іпотеки
  5. Про клієнтоорієнтованість
  6. Про кредитні ризики
  7. Про плаваючі ставки і можливості
  8. Про партнерство із забудовниками
  9. Про реальні перспективи

Купівля власного житла все ще залишається мрією для багатьох українців, але зниження ставки за іпотечними програмами кредитування до 9,99% річних зробило її більш відчутною і доступною. Про те, наскільки вигідна іпотека для українців, про реальні відсоткові ставки, кредитні ризики і партнерство із забудовниками в інтерв’ю для Maanimo розповів заступник Голови Правління, керівник Головного управління роздрібного бізнесу ПРАВЕКС БАНКу Семен Бабаєв.

Про доступність іпотеки

– Пане Семене, багато українців скептично ставляться до іпотеки, вважаючи її кабалою, тому роками/десятиліттями збирають гроші самостійно. Наскільки сьогодні іпотека в Україні є доступною і доцільною?

– Пониження відсоткової ставки за іпотечною програмою кредитування до 9,99% дозволило зробити цей вид кредитування значно доступнішим для громадян, відповідно ми прослідковуємо кожного місяця суттєве зростання кількості звернень клієнтів. Для прикладу, у червні кількість заявок на отримання іпотечного кредиту збільшилася на 176% в порівнянні з травнем цього року, у липні-серпні щомісячний приріст звернень клієнтів за даним видом кредитування складає 40-60%.

Так, це ще далеко до об’ємів 2007 року, коли в Україні було видано близько 144 тис. іпотечних кредитів, і практично кожна друга угода купівлі-продажу нерухомості супроводжувалася іпотечним кредитуванням, але поступово у перспективі декількох років ми наблизимося до цих показників. Для прикладу, в сусідній Польщі в 2019 році було видано близько 103 тисяч іпотечних кредитів.

Нам потрібно ще багато чого зробити на законодавчому рівні в частині захисту прав кредиторів, забезпечити на рівні держави стабільні макроекономічні показники, врегулювати та привести до цивілізованих європейських правил функціонування ринку будівництва, щоб іпотечне кредитування стало одним з основних флагманів розвитку економіки у державі.

Але старт вже є, і перша ціль, а саме ставка за іпотечним кредитом на придбання житла терміном на 20 років зі ставкою 9,99% річних – досягнута.

Про вплив кризи

– Як криза вплинула на бажання населення скористатися програмою дешевого іпотечного кредитування?

– Нажаль, карантин – певна стагнація ринку нерухомості у квітні та травні 2020 року, невизначеність позичальників щодо стабільності доходу в майбутньому через призупинення багатьох бізнесів внесли корективи в наші очікування та прогнози щодо об’ємів кредитування. Наприклад, у цей період часу продажі на первинному ринку «просіли» на 70%, вторинний ринок характеризувався лише поодинокими продажами, практично з боку покупців були відсутні огляди майбутніх об’єктів, і ринок був переповнений сподіваннями щодо загального зниження вартості житла на вторинному ринку.

Але починаючи з червня, негативні прогнози не виправдалися в такій мірі, як озвучувалися в перші місяці карантину, і ринок поступово повертається в докризовий період, деякі забудовники вже констатують повернення продажів на докарантинний рівень.

Зараз ми спостерігаємо суттєвий зріст попиту на іпотечну програму кредитування як з боку громадян, так і з боку наших партнерів.

ПРАВЕКС БАНК першим на ринку підтримав ініціативи Уряду, Президента України, та ще наприкінці березня реалізував іпотечні програми кредитування купівлі житла терміном до 20 років зі ставкою 9,99% у національній валюті.

Пропонуючи ринку умови кредитування зі ставкою 9,99% річних (що практично на межі рентабельності), враховуючи вартість ресурсів, які все таки є визначальними у формуванні ставки за кредитом, ми в нашому банку мали знайти баланс між ризик-підходами до оцінки позичальника та вартістю кредиту в цілому.

Про ринок житла

– Для яких цілей українцям вигідніше брати іпотеку: для купівлі житла на вторинному ринку або для «первинки»? На що зараз більший попит?

– На сьогодні домінуюча кількість іпотечних кредитів укладається на вторинному ринку. Основна причина полягає, перш за все, у площині функціонування ринку первинного будівництва: відсутність чітких правил та регулювання роботи на законодавчому рівні, незахищеність прав інвестора та кредитора, вимоги до банків щодо рівня резервування з боку НБУ, відсутність застави.

У ПРАВЕКС БАНКу для кредитування житла на первинному ринку діють 2 додаткові програми кредитування, а саме:

  1. Кредит на придбання нерухомості, в тому числі на первинному ринку, але під заставу іншого об’єкту нерухомості, що є у власності клієнта. Термін кредитування також складає до 20 років, ставка на перші 5 років фіксована і складає 12,99%.
  2. Європейський персональний кредит – позичальник має можливість отримати кредит до 1 млн грн терміном на 5 років. Ключовим є той факт, що забезпечення (застава) по цій програмі – відсутнє. Тобто клієнт не витрачає кошти на оцінку нерухомості, нотаріальні витрати, страховку тощо. Так, ставка за цією програмою дещо вища, ніж за програмою іпотечного кредитування, оскільки вищий ризик через відсутність застави.

Ці вище згадані програми дозволяють банку співпрацювати з будь-яким забудовником без потреби акредитації останнього, і основна можливість, за бажанням клієнта, профінансувати купівлю об’єкту нерухомості навіть на початковому етапі будівництва, коли ціни найбільш цікаві для майбутнього власника.

І ще важливий факт, ці дві програми дозволяють придбати житло в забудовника зі 100% оплатою за майбутню квартиру, якщо кредитних коштів достатньо або є додатково власні заощадження. Тому зазвичай клієнти отримують найкращу цінову пропозицію від забудовника як такі, що не користуються програмами розстрочки. Для прикладу, отримавши в нашому банку Європейський персональний кредит на суму 750 тис. грн, позичальник, маючи додаткові власні кошти, придбав у забудовника зі 100% оплатою квартиру, отримавши знижку близько 170 дол. США на кожному кв.м., зекономивши на купівлі двокімнатної квартири площею 64 кв.м. суму 10 880 доларів, що дозволило компенсувати відсотки по кредиту більше, ніж за 3 роки кредиту.

Про вигоду іпотеки

– Пане Семене, люди звикли сприймати іпотеку як щось, що витягує всі ресурси родини і нібито ніколи не закінчується. Якими аргументами переконати пересічного українця, що все не так страшно? Або у цьому немає сенсу: якщо є необхідність у придбанні житла, людина піде на цей крок і так?

– За довгі роки, коли в Україні, починаючи з 2009 року, практично не існував ринок іпотечного кредитування, який був зруйнований кризами 2008-2012 років. Банки не готові були продовжувати кредитувати за даною програмою на фоні проблемних іпотечних кредитів, виданих до 2008 року, які станом на сьогодні ще не до кінця вирішені, а ті поодинокі банківські установи, у продуктовому арсеналі яких були іпотечні кредити, мали можливість запропонувати іпотечний кредит зі ставкою 22-25% (згадаймо вартість депозитів в 2014-2019 роках), яка не є прийнятною для такого виду кредитування.

На сьогодні зменшення ПРАВЕКС БАНКОМ ставок за іпотечними програмами до рівня 10% призвело до того, що цей вид кредитування став значно доступнішим для населення.

Наприклад, для родини із сімейним бюджетом 25 тис. грн на місяць витрати на обслуговування кредиту (% та тіло кредиту) в розмірі 1 млн грн під ставку 19% складали 16 200 грн на місяць, або 65% від доходу сім’ї, тож на життя залишалося всього 8800 грн. Зі ставкою 9,99% витрати на обслуговування того ж кредиту в сумі 1 млн грн складає 9640 грн (39% сімейного бюджету), для витрат сім’ї залишається 15360 грн (61%). 

Про клієнтоорієнтованість

– Чи є якийсь персоналізований підхід до клієнта, виходячи з його можливостей, або ж умови для всіх однакові?

– Якщо брати до уваги підхід у частині оцінки платоспроможності клієнта, то в банку діє правило, що витрати на обслуговування кредитних зобов’язань клієнта не повинні перевищувати більшу частину сукупного доходу його родини (до уваги беруться доходи чоловіка, дружини, батьків чи дітей позичальника).

У частині ціноутворення у ПРАВЕКС БАНКу є окремі категорії клієнтів, для яких передбачена знижка 0,5% до ставки за кредитом, відповідно, фіксована ставка на перші 5 років складатиме  9,49% річних. Це медичні працівники, ІТ-спеціалісти, клієнти, що обслуговуються в ПРАВЕКС БАНКУ, а також клієнти, що мають намір придбати нерухомість у таких девелоперів, як KAN Development, SAGA Development. Для клієнтів із позитивною кредитною історією у ПРАВЕКС БАНКу, тобто які протягом року користуються картковими продуктами банку, з наступного року передбачена ще додаткова знижка до ставки по кредиту в розмірі 0,5%.

Про кредитні ризики

– Наскільки зросли кредитні ризики з моменту перегляду ставок?

– Основними складовими розміру відсоткової ставки за кредитом є вартість ресурсів у банку (депозитні вклади фізичних та юросіб, залишки по рахунках тощо), ступінь ризику, який закладає банк по тій чи іншій програмі кредитування (прогнозований відсоток неповернення), маржа банку та інше.

Через це ми змушені були знаходити баланс у підходах при ризик-оцінці позичальників з метою забезпечення максимально привабливих умов кредитування.

Тому не сказав би, що кредитні ризики банку виросли, навпаки, зменшення ставки за кредитом частково було обумовлено більш виваженим підходом в оцінці кредитоспроможності позичальника.

Банк із задоволенням надасть кредит для придбання житла офіційно працевлаштованим клієнтам та фізичним особам-підприємцям (ФОП), що можуть документально підтвердити власні доходи.

Про плаваючі ставки і можливості

– ПРАВЕКС БАНК пропонує іпотечні кредити з плаваючою відсотковою ставкою. Як змінюється ставка протягом усього терміну договору і наскільки вона вигідна для клієнта?

– Так, ПРАВЕКС БАНК пропонує своїм клієнтам скористатися іпотечним кредитом на наступних умовах: термін кредитування до 20 років з фіксованою відсотковою ставкою на перші 5 років – 9,99% річних. З 6 року дії кредиту плаваюча ставка з UIRD12m+3%. Базою для формування плаваючої ставки є індекс плаваючої ставки – UIRD (Український індекс роздрібного депозиту, розрахований компанією Thomson Reuters методом, розробленим спільно з Національним банком України на основі номінальних ринкових ставок за депозитами фізичних осіб, які оголошують 20 основних банків України).

У випадку стабільного розвитку економіки, відсутності дестабілізуючих факторів, ми можемо прогнозувати, що найближчими роками відбуватиметься поступове зниження вартості депозитів у національній валюті, що відбиватиметься на вартості кредиту. В такому випадку з шостого року у клієнта ставка за кредитом може бути навіть нижча, ніж у перші п’ять років, що, безумовно, вигідно для наших клієнтів.

– Якщо клієнт захоче створити пасивний дохід за рахунок здачі в оренду житла з мінімальними витратами і ризиками, при тому, що це житло взяте в іпотеку, – наскільки такий варіант можливий?

– Зважаючи на сьогоднішню вартість оренди квартири, якщо ми для прикладу візьмемо м. Київ, навіть не центральну частину міста, але з певною інфраструктурою, відносно невеликою відстанню до метро, вартість оренди двокімнатної квартири коливатиметься в межах 12-17 тис. грн на місяць. При цьому вартість двокімнатної квартири близько 1,4 млн грн.

Відповідно, маючи кошти на власний внесок та оформивши іпотечний кредит, наприклад, у сумі 1 млн грн, клієнт сплачуватиме в місяць 9 640 грн (відсотки та платіж по кредиту). Тому порівнюючи витрати на обслуговування кредиту та середньою вартістю оренди, потенційний клієнт має можливість не лише отримувати пасивний дохід, покривати за рахунок орендної плати платежі по кредиту, а ще й після виплати іпотеки володіти квартирою.

Про партнерство із забудовниками

– Багато банків працюють у партнерстві із забудовниками, завдяки чому умови видачі кредитів стають більш лояльними для клієнтів. Чи плануєте ви таке партнерство і з ким?

– Діюча програма кредитування купівлі житла зі ставкою 9,99% від ПРАВЕКС БАНКу передбачає фінансування купівлі нерухомості на вторинному ринку, в тому числі квартири в житлових комплексах, які введені в експлуатацію. Частка квартир, що залишається в забудовника після введення в експлуатацію новобудов, є незначною.

Для забудовника цікавою є співпраця з банком у частині кредитування купівлі житла на первинному ринку. Наразі ПРАВЕКС БАНК розробляє спеціальні умови кредитування купівлі житла з декількома забудовниками м. Києва за програмою Європейський персональний кредит, за якою клієнт зможе отримати до 1 млн грн без необхідності надавати заставу банку, при цьому ставки за кредитом будуть в межах 0-10% річних у гривні з мінімальною разовою комісією.

Про реальні перспективи

– Коли варто очікувати пом’якшення умов іпотечного кредитування? Чи є шанс, що обіцяні президентом 10% будуть такими без додаткових комісій? Або ж зверху ще доведеться рахувати комісію, страховку?

– Як я вже розповідав, сьогоднішня ситуація є вкрай непрогнозованою, сценарії залежать від макроекономічного стану економіки, рівня інфляції, динаміки девальвації національної валюти. Також суттєвий вплив має політична складова, і звичайно, вплив COVID-19.

Якщо брати до уваги негативні сценарії розвитку подій, ми вже неодноразово за останнє десятиліття переживали (девальвація нацвалюти, зростання вартості депозитів, здорожчання  за кредитами, падіння рівня платоспроможності позичальників, зростання рівня проблемного портфелю тощо), я все ж схиляюсь до того, що ситуація хоч і повільно, але все-таки розвиватиметься за більш оптимістичним сценарієм.

Можна стверджувати, що 2020 рік буде переломним роком у позитивному напрямку щодо розвитку іпотечного кредитування, рік до року ми спостерігатимемо збільшення об’ємів іпотечного кредитування, та, відповідно, вагу цього інструменту на ринку нерухомості.

Щодо реальної ставки за іпотечним кредитом у розмірі 10% і менше (тобто з урахуванням додаткових банківських комісій, страхування, або їхньої відсутність взагалі), то все залежатиме від макроекономічної ситуації в державі. Якщо не буде суттєвих потрясінь – це перспектива 2-3 років.

Другий варіант отримати ставку за іпотечним кредитом на рівні 10% і нижче – це реалізація на державному рівні певної програми, за якою відбуватиметься компенсація банку чи позичальнику частини відсотків за кредитом. Будуть розроблені певні вимоги до позичальника та критерії щодо об’єктів фінансування.

Другий варіант, за умови бажання всіх учасників ринку та органів виконавчої влади має можливість реалізуватися в дуже короткій перспективі.