Семен Бабаев (ПРАВЭКС БАНК): «Ставка по ипотеке от 10% годовых и ниже, если не будет потрясений, – это перспектива 2-3 лет»
Покупка собственного жилья все еще остается мечтой для многих украинцев, но снижение ставки по ипотечным программам кредитования до 9,99% годовых сделало ее более осязаемой и доступной. О том, насколько выгодна ипотека для украинцев, о реальных процентных ставках, кредитных рисках и партнерстве с застройщиками в интервью для Maanimo рассказал заместитель Председателя Правления, руководитель Главного управления розничного бизнеса ПРАВЭКС БАНКа Семен Бабаев.
О доступности ипотеки
— Семен, многие украинцы скептически относятся к ипотеке, считая ее кабалой, поэтому годами/десятилетиями собирают деньги самостоятельно. Насколько сегодня ипотека в Украине является доступной и целесообразной?
— Понижение процентной ставки по ипотечной программе кредитования до 9,99% позволило сделать этот вид кредитования значительно более доступным для граждан, соответственно, мы прослеживаем каждый месяц существенный рост количества обращений клиентов. Например, в июне количество заявок на получение ипотечного кредита увеличилась на 176% по сравнению с маем этого года. В июле-августе ежемесячный прирост обращений клиентов по данному виду кредитования составляет 40-60%.
Да, это еще далеко до объемов 2007 года, когда в Украине было выдано около 144 тыс. ипотечных кредитов, и практически каждая вторая сделка купли-продажи недвижимости сопровождалась ипотечным кредитованием, но постепенно в перспективе нескольких лет мы приблизимся к этим показателям. Например, в соседней Польше в 2019 году было выдано около 103 тысяч ипотечных кредитов.
Нам нужно еще многое сделать на законодательном уровне в части защиты прав кредиторов, обеспечить на уровне государства стабильные макроэкономические показатели, урегулировать и привести к цивилизованным европейским правилам функционирование рынка строительства, чтобы ипотечное кредитование стало одним из основных флагманов развития экономики в государстве.
Но старт уже есть, и первая цель, а именно ставка по ипотечному кредиту на приобретение жилья сроком на 20 лет со ставкой 9,99% годовых — достигнута.
О влиянии кризиса
— Как кризис повлиял на желание населения воспользоваться программой дешевого ипотечного кредитования?
— К сожалению, карантин, определенная стагнация рынка недвижимости в апреле и мае 2020 года, неопределенность заемщиков по стабильности дохода в будущем из-за приостановки многих бизнесов, внесли коррективы в наши ожидания и прогнозы относительно объемов кредитования. Например, в этот период времени продажи на первичном рынке «просели» на 70%, вторичный рынок характеризовался лишь единичными продажами, практически со стороны покупателей отсутствовали обзоры будущих объектов, и рынок был переполнен надеждами относительно общего снижения стоимости жилья на вторичном рынке.
Но начиная с июня негативные прогнозы не оправдались в такой степени, как озвучивались в первые месяцы карантина, и рынок постепенно возвращается в докризисный период, некоторые застройщики уже констатируют возвращение продаж на докарантинный уровень.
Сейчас мы наблюдаем существенный рост спроса на ипотечную программу кредитования как со стороны граждан, так и со стороны наших партнеров.
ПРАВЭКС БАНК первым на рынке поддержал инициативы правительства, Президента Украины, и еще в конце марта реализовал ипотечные программы кредитования покупки жилья сроком до 20 лет со ставкой 9,99% годовых в национальной валюте.
Предлагая рынку условия кредитования со ставкой 9,99% (что практически на грани рентабельности), учитывая стоимость ресурсов, которые все же являются определяющими в формировании ставки по кредиту, мы в нашем банке должны были найти баланс между риск-подходами к оценке заемщика и стоимости кредита в целом.
О рынке жилья
— Для каких целей украинцам выгоднее брать ипотеку: для покупки жилья на вторичном рынке или для «первички»? На что сейчас больший спрос?
— На сегодня доминирующее количество ипотечных кредитов заключается на вторичном рынке. Основная причина заключается, прежде всего, в плоскости функционирования рынка первичного строительства: отсутствие четких правил и регулирования работы на законодательном уровне, незащищенность прав инвестора и кредитора, требования к банкам по уровню бронирования со стороны НБУ, отсутствие залога.
В ПРАВЭКС БАНКе для кредитования жилья на первичном рынке действуют 2 дополнительные программы кредитования, а именно:
- Кредит на приобретение недвижимости, в том числе на первичном рынке, но под залог другого объекта недвижимости, находящегося в собственности клиента. Срок кредитования также составляет до 20 лет, ставка на первые 5 лет фиксированная и составляет 12,99%.
- Европейский персональный кредит — заемщик может получить кредит до 1 млн грн сроком на 5 лет. Ключевым является тот факт, что обеспечение (залог) по этой программе — отсутствует. То есть клиент не тратит средства на оценку недвижимости, нотариальные расходы, страховку и пр. Так, ставка по этой программе несколько выше, чем по программе ипотечного кредитования, поскольку высокий риск из-за отсутствия залога.
Эти упомянутые программы позволяют банку сотрудничать с любым застройщиком без надобности аккредитации последнего, и основная возможность, по желанию клиента, профинансировать покупку объекта недвижимости даже на начальном этапе строительства, когда цены наиболее интересные для будущего владельца.
И еще немаловажный факт, эти две программы позволяют приобрести жилье у застройщика со 100% оплатой за будущую квартиру, если кредитных средств достаточно или есть дополнительно собственные сбережения. Поэтому обычно клиенты получают лучшее ценовое предложение от застройщика как такие, которые не пользуются программами рассрочки. Например, получив в нашем банке Европейский персональный кредит на сумму 750 тыс. грн, заемщик, имея дополнительные собственные средства, приобрел у застройщика со 100% оплатой квартиру, получив скидку около 170 долларов США на каждом кв. м., сэкономив на покупке двухкомнатной квартиры площадью 64 кв. м сумму 10 880 долларов, что позволило компенсировать проценты по кредиту больше, чем за 3 года кредита.
О выгоде ипотеки
— Семен, люди привыкли воспринимать ипотеку как нечто, вытягивающее все ресурсы из семьи и якобы никогда не заканчивающееся. Какими аргументами можно убедить рядового украинца, что все не так страшно? Или в этом нет смысла: если есть необходимость в приобретении жилья, человек и так пойдет на этот шаг?
— За долгие годы, когда в Украине, начиная с 2009 года, практически не существовал рынок ипотечного кредитования, который был разрушен кризисами 2008-2012 годов, в дальнейшем 2014-2016 годов, у граждан могло сложиться такое мнение, поскольку, с одной стороны, банки не готовы были продолжать кредитовать по данной программе на фоне проблемных ипотечных кредитов, выданных до 2008 года, которые на сегодня еще не до конца решены, а те немногие банковские учреждения, в продуктовом арсенале которых были ипотечные кредиты, имели возможность предложить ипотечный кредит со ставкой 22-25% (вспомним стоимость депозитов в 2014-2019 годах), что не является приемлемой для такого вида кредитования.
На сегодня уменьшение ПРАВЭКС БАНКОМ ставок по ипотечным программам до уровня 10% привело к тому, что этот вид кредитования стал значительно доступнее для населения.
Например, для семьи с семейным бюджетом 25 тыс. грн в месяц расходы на обслуживание кредита (% и тело кредита) в размере 1 млн грн под ставку 19% составляли 16200 грн в месяц, или 65% от дохода семьи, поэтому на жизнь оставалось всего 8800 грн. Со ставкой 9,99% расходы на обслуживание того же кредита в сумме 1 млн грн составляет 9640 грн (39% семейного бюджета), для расходов семьи остается 15360 грн (61%).
О клиентоориентированности
— Есть ли какой персонализированный подход к клиенту, исходя из его возможностей, или же условия для всех одинаковые?
— Если брать во внимание подход в части оценки платежеспособности клиента, то в банке действует правило, что расходы на обслуживание кредитных обязательств клиента не должны превышать большую часть совокупного дохода его семьи (учитываются доходы мужа, жены, родителей или детей заемщика).
В части ценообразования в ПРАВЭКС БАНКе есть отдельные категории клиентов, для которых предусмотрена скидка 0,5% по ставке по кредиту, соответственно, фиксированная ставка на первые 5 лет составит 9,49% годовых. Это медицинские работники, IТ-специалисты, клиенты, которые обслуживаются в ПРАВЭКС БАНКе, а также клиенты, намеренные приобрести недвижимость у таких девелоперов, как KAN Development, SAGA Development. Для клиентов с положительной кредитной историей в ПРАВЭКС БАНКе, то есть которые в течение года пользуются карточными продуктами банка, со следующего года предусмотрена еще дополнительная скидка к ставке по кредиту в размере 0,5%.
О кредитных рисках
— Насколько выросли кредитные риски с момента пересмотра ставок?
— Основными составляющими размера процентной ставки по кредиту являются стоимость ресурсов в банке (депозитные вклады физических и юридических лиц, остатки по счетам и т. д.), степень риска, который закладывает банк по той или иной программе кредитования (прогнозируемый процент невозврата), маржа банка и прочее. Поэтому мы вынуждены были находить баланс в подходах при риск-оценке заемщиков с целью обеспечения максимально привлекательных условий кредитования.
Поэтому не сказал бы, что кредитные риски банка выросли, наоборот, уменьшение ставки по кредиту частично было обусловлено более взвешенным подходом в оценке кредитоспособности заемщика.
Банк с удовольствием предоставит кредит для приобретения жилья официально трудоустроенным клиентам и физическим лицам-предпринимателям (ФЛП), которые могут документально подтвердить свои доходы.
О плавающей ставке и возможностях
— ПРАВЭКС БАНК предлагает ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой. Как меняется ставка в течение всего срока договора и насколько она выгодна для клиента?
— Да, ПРАВЭКС БАНК предлагает своим клиентам воспользоваться ипотечным кредитом на следующих условиях: срок кредитования до 20 лет с фиксированной процентной ставкой на первые 5 лет — 9,99% годовых. С 6 года действия кредита плавающая ставка с UIRD12m + 3% Базой для формирования плавающей ставки является индекс плавающей ставки — UIRD (Украинский индекс розничного депозита, рассчитанный компанией Thomson Reuters методом, разработанным совместно с Национальным банком Украины на основе номинальных рыночных ставок по депозитам физических лиц, которые объявляются 20 основными банками Украины).
В случае стабильного развития экономики, отсутствия дестабилизирующих факторов, мы можем прогнозировать, что в ближайшие годы будет происходить постепенное снижение стоимости депозитов в национальной валюте, что отразится на стоимости кредитов. В таком случае с шестого года у клиента ставка по кредиту может быть даже ниже, чем в первые пять лет, что, безусловно, выгодно для наших клиентов.
— Если клиент захочет создать пассивный доход за счет сдачи в аренду жилья с минимальными затратами и рисками, при том, что это жилье взято в ипотеку, — насколько такой вариант возможен?
— Учитывая сегодняшнюю стоимость аренды квартиры, если мы для примера возьмем г. Киев, даже не центральную часть города, но с определенной инфраструктурой, относительно небольшим расстоянием до метро, стоимость аренды двухкомнатной квартиры будет колебаться в пределах 12-17 тыс. грн в месяц. При этом стоимость двухкомнатной квартиры около 1,4 млн грн.
Соответственно, имея средства на собственный вклад и оформив ипотечный кредит, например, в сумме 1 млн грн, клиент будет платить в месяц 9640 грн (проценты и платеж по кредиту). Поэтому сравнивая затраты на обслуживание кредита и средней стоимости аренды, потенциальный клиент имеет возможность не только получать пассивный доход, покрывать за счет арендной платы платежи по кредиту, но и после выплаты ипотеки владеть квартирой.
О партнерстве с застройщиками
— Многие банки работают в партнерстве с застройщиками, благодаря чему условия выдачи кредитов становятся более лояльными для клиентов. Планируете ли вы такое партнерство и с кем?
— Действующая программа кредитования покупки жилья со ставкой 9,99% от ПРАВЭКС БАНКа предусматривает финансирование покупки недвижимости на вторичном рынке, в том числе квартиры в жилых комплексах, которые введены в эксплуатацию. Доля квартир, которая остается у застройщика после введения в эксплуатацию новостроек, незначительна.
Для застройщика интересно сотрудничество с банком в части кредитования покупки жилья на первичном рынке. Сейчас ПРАВЭКС БАНК разрабатывает специальные условия кредитования покупки жилья с несколькими застройщиками г. Киева по программе Европейский персональный кредит, по которому клиент сможет получить до 1 млн грн без необходимости предоставлять залог банку, при этом ставки по кредиту будут в пределах 0-10% в гривне с минимальной разовой комиссией.
О реальных перспективах
— Когда стоит ожидать смягчения условий ипотечного кредитования? Есть ли шанс, что обещанные президентом 10% будут такими без дополнительных комиссий? Или сверху еще придется считать комиссию, страховку?
— Как я уже рассказывал, сегодняшняя ситуация крайне непрогнозируема, сценарии зависят от макроэкономического состояния экономики, уровня инфляции, динамики девальвации национальной валюты. Также существенное влияние имеет политическая составляющая, и конечно, влияние COVID-19.
Если принимать во внимание негативные сценарии развития событий, мы уже неоднократно за последнее десятилетие переживали (девальвация нацвалюты, рост стоимости депозитов, подорожание по кредитам, падение уровня платежеспособности заемщиков, рост уровня проблемного портфеля и т. д.), я все же склоняюсь к тому, что ситуация хоть и медленно, но все-таки будет развиваться по более оптимистичному сценарию.
Можно утверждать, что 2020 год будет переломным годом в положительном направлении по развитию ипотечного кредитования, каждый год мы будем наблюдать увеличение объемов ипотечного кредитования, и, соответственно, вес этого инструмента на рынке недвижимости.
Что касается реальной ставки по ипотечному кредиту в размере 10% и менее (т.е. с учетом дополнительных банковских комиссий, страхования, или их отсутствия вообще), то все будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране. Если не будет существенных потрясений — это перспектива 2-3 лет.
Второй вариант получить ставку по ипотечному кредиту на уровне 10% и ниже — это реализация на государственном уровне определенной программы, по которой будет происходить компенсация банку или заемщику части процентов по кредиту. Будут разработаны определенные требования к заемщику и критерии по объектам финансирования.
Второй вариант, при желание всех участников рынка и органов исполнительной власти, имеет возможность реализоваться в очень короткой перспективе.
Комментарии