Ексклюзив

Кахабер Карелі: «Земельну реформу я називаю «паперовою»

8 Грудня 2020
Tatiana Garkusha Читать на русском
  1. Про прибуток
  2. Про норму «в одні руки»
  3. Про іноземців
  4. Про зарубіжний ринок землі
  5. Про вартість
  6. Про земельну корупцію

Те, що земельна реформа в Україні точно буде реалізована, вже чітко озвучено президентом. Але цей процес буде проходити поступово в кілька етапів. При цьому уряд до сих пір обговорює особливості та шляхи вирішення проблем з ринком землі. Про те, який прибуток реально може принести земельна реформа, скільки га доцільно віддавати в одні руки, яка вартість української землі, а також про продаж ділянок іноземцям в інтерв’ю для Maanimo розповів доктор економічних наук, експерт із земельних питань Кахабер Карелі (Грузія/Україна) .

Про прибуток

– Наскільки реальним є озвучений міністром економіки Міловановим варіант прибутку (9 млрд доларів) від продажу землі в перші місяці земельної реформи?

– Я з великою обережністю довіряю всіляким «цифровим» прогнозам, і це не зовсім моя вина. Доказом тому можуть послужити дані, наведені міністром під час парламентських слухань з питань земельної реформи в грудні 2019 року. Він, зіставляючи дію мораторію і вільного ринку на бюджет країни, заявив наступне: «Нормальна робота ринку землі всього за три місяці наступного року принесе близько 9 млрд грн. У 2021 році такий ріст очікується на рівні 30 млрд грн».

Якщо за прогнозом за три місяці до держскарбниці надійдуть 9 млрд грн, то за 2020 рік бюджет країни повинен отримати цілих 36 млрд грн. І ось питання: де ж обіцяне зростання, якщо за 2020 рік надійдуть 36 млрд грн, а за 2021 рік – 30 млрд грн, то тут жеж самі збитки? Було б цікаво, якщо б пан Милованов охарактеризував джерело цих грошей: це продаж державних земель або щось інше.

Цифрами маніпулювати неважко. Міністр наводить слова аграріїв, що якщо ринок землі буде добре розвиватися і будуть інвестиції, то ціна на землю може вирости і до $ 5-6 тис. в певних районах за 1 гектар через кілька років. По-перше, не відзначено, про які райони йдеться, а по-друге, якщо ознайомитися з рекламними оголошеннями, то можна переконатися, що в деяких місцях України 1 га землі вже коштує в рази більше зазначеної суми.

Про норму «в одні руки»

– Законодавчо норма землі «в одні руки» визначена в 200 тисяч гектар. Яка ймовірність того, що почнуть масово з’являтися схеми, які дозволять опосередковано зосереджувати в руках однієї людини контроль над землями, що значно перевищують зазначений максимум?

– З огляду на високий рівень корупції в Україні та незаконослухняність, на жаль, така небезпека реальна. Варто відзначити, що в період дії мораторію кілька мільйонів гектарів землі були продані в обхід закону, і про це говорять багато українських посадовців. Треба врахувати факт, що в 2017 році, щоб залучити додаткове фінансування на сільгоспроботи, були створені фейкові підприємства, так що «навички» для отримання додаткових площ вже є. І один цікавий факт: на сьогодні п’ять великих агрохолдингів обробляють більше 200 тис. га. Я вважаю, що 200 тис. га в одні руки – це досить багато.

– Що виграють від реформи українці, які проживають в сільській місцевості?

– Якщо Ви маєте на увазі власників пайових ділянок, то вони отримають право на власний розсуд розпорядитися своїм майном, вони зможуть продати, взяти кредит, подарувати і т.д., а з приватизацією або орендою комунальних земель користь відчують всі сільські жителі. Від впорядкованості земельних проблем Україна в цілому отримає користь: земельні відносини будуть відповідати цивільним ринковим відносинам з витікаючими звідси позитивними факторами. В першу чергу, виправдання іміджу України як країни-реформатора і колишні «сірі» гроші, що надійшли в скарбницю.

Але якщо скасування мораторію не здійсниться вкрай обдумано і обережно, то можна отримати непередбачуваний результат.

Про іноземців

– Є побоювання, що іноземці почнуть скуповувати українську землю. Уряд заперечує можливість такого розвитку подій –на придбання землі іноземними інвесторами накладені обмеження. Наскільки реальною є і з яких причин подальше дострокове скасування цих обмежень? Чи будуть шукати способи їх обійти?

– Мені ніяково коментувати думки, що такої перспективи немає, і це всього лише необгрунтована боязнь. Сьогодні в Україні працюють дев’ять іноземних агрохолдингів і кілька агрокомпаній спільного фінансування. Той аргумент, що якщо іноземці не скупили несільськогосподарські землі, то вони не скуплять і землі сільськогосподарського призначення, не витримує критики. Іноземних інвесторів притягує як висока родючість українських земель, так і дешева робоча сила, яка, на жаль, за останній період масово почала виїжджати з країни. Не треба перебільшувати, що «китайці» по всій Україні байдуже будуть купувати землі, але інтерес з боку іноземних підприємств буде спостерігатися на початковому етапі процесу, а подальша їх активність буде залежати від запропонованих умов.

Хоча, коли йдеться про допуск іноземців на земельний ринок в Україні, треба врахувати той факт, що Єврокомісія зажадала від пострадянських країн (Угорщини, Словаччини, Литви, Латвії та Болгарії) скасувати обмеження на придбання іноземцями с/г землі, тому що це ущемляє права громадян ЄС і заважає вільному обігу капіталу. Так що після вступу в ЄС до такого повороту подій все повинні бути готовими.

Посол Німеччини в Україні Анка Фельдгузен висловила надію, що, наприклад, у німецьких фермерів, які вже давно обробляють землю в Україні, буде можливість купити цю землю.

Про зарубіжний ринок землі

– Який позитивний досвід може почерпнути для себе Україна в роботі земельного ринку за кордоном?

– Коли я ознайомився з проведеною в Україні реформою, мене вкрай здивувала різниця мінімальної і максимальної площі пайових ділянок – 0.18 га і 20 га. Я так і не зрозумів, чому ринок відразу не був запущений, і до чого був введений мораторій. Цим проблема практично була законсервована. У жодній країні немає схожої ситуації, так що для вирішення сьогоднішньої проблеми не варто поглядати на інших, для скасування мораторію треба знайти виключно власне рішення.

Той досвід, який є в інших країнах, треба перейняти, але тільки на сільгоспземлі держвласності, і не наосліп, функцією copy-paste, а осмислено «підігнати» їх під українські реалії. Але треба врахувати, що з усіх 41 млн га сільгоспземель в державній власності залишилося лише 10 млн га, решта 31 млн га – це приватна власність.

Зарубіжні країни вибрали свою форму для проведення цієї найважливішої реформи. У країнах Балтії землі повернули сім’ям колишніх власників, а іншим було виділено присадибні ділянки. В Угорщині «нащадкам» видали компенсації у вигляді ваучерів, а землі розділили серед нинішніх груп користувачів. У Польщі навідріз відмовилися від реституції, і сім’ї мають перевагу в закупівлі цих земель. У Грузії всім бажаючим були виділені земельні ділянки відповідно до їх діяльністі.

Попередній уряд України, на яке довелося закінчення дії мораторію, безславно закінчило свою діяльність в земельній сфері. Так і залишилася на словах ініціатива екс-міністра Тараса Кутового про продаж права оренди, а це позбавило б від корупції в цьому сегменті.

Про вартість

– Ціна 1 гектара землі анонсована на рівні 2-2,5 тис. доларів. Чи дійсно вона завищена, з урахуванням того, що багато охочих купити землю можуть дозволити собі купувати її за ціною не більше 500-1000 доларів за гектар?

– У деяких районах земля вже коштує дорожче. Ті, хто проти скасування мораторію, радять почекати, поки середня ціна не зрівняється з польськими показниками. Почав шукати ці польські ціни і здивувався. Наведені цифри коливалися від 2,5-3 до 11 тисяч доларів. І якому джерелу можна вірити?

Я не довіряю середнім показникам по країні, і вищенаведений приклад – яскравий доказ того. Мені здається, отримані дані в якійсь мірі залежать від мети дослідника. Для отримання середньої вартості 1 га потрібно провести дуже трудомістку роботу.

Після скасування мораторію висловлюються думки, що ціни на землю миттєво злетять. Це в корені невірно. Включимо елементарну логіку: після зняття мораторію багато пайовиків (а їх 7 мільйонів!) отримають можливість продати свої ділянки. Скільки відсотків з них вирішать виставити свою власність на ринку, важко спрогнозувати, але однозначно кількість земельних ділянок виросте в рази. Якщо врахувати, що земельний ринок функціонує і сьогодні, тобто вже існує певна кількість продавців і покупців (попит-пропозиція), то число продавців збільшиться, а армія покупців залишиться на тому ж рівні або виросте незначно (якась частина населення вирішить зробити капіталовкладення). З упевненістю можна сказати, що після скасування мораторію ціни впадуть, а повне врегулювання ринку залежить від його активності.

Що стосується придбання 1 га за $ 500-1000, я впевнений, що за таку суму можна знайти ділянку, але він точно не буде під Києвом або Львовом.

– Малий і частина середнього агробізнесу активно протестували проти земельної реформи, вважаючи, що вона націлена на знищення малих і середніх фермерських господарств. У чому причина такого їх настрою? Наскільки обгрунтовані побоювання?

– Я переконаний, що у нинішнього уряду точно немає такої мети. Навпаки, вона спрямована на відродження країни. Тут, швидше за все, мова йде про брак інформації і комунікації.

У 2016 році біля стін ВРУ пройшов масштабний мітинг аграріїв з вимогою роз’яснити їм подальші перспективи агробізнесу. З якогось боку, їх переживання не позбавлені підстав. Головні претензії, які висловлювали і аграрії з вулиці, і депутати в залі засідань ВРУ, стосувалися 200 тис. га в одні руки. Звісно, конкурувати з товстосумами представникам малого і середнього агробізнесу буде нелегко. Говорячи про необхідність крайньої обережності змін в законодавстві, я мав на увазі і цей фактор. Тут потрібно знайти золоту середину, заохочувати агробізнес з урахуванням зацікавленості всіх його представників. Наприклад, ділянки з площею 2-5 тис. га, що знаходяться по сусідству, виносити на аукціон з часовими проміжками, а не одночасно. Ніяк не можна давати одним якісь пільги на шкоду іншим.

Про земельну корупцію

– Чи зможе земельна реформа ліквідувати схеми «сірої» та «тіньової» оренди і покласти кінець земельної корупції? Яким чином?

– Однозначно так, але тільки при розумному її проведенні. Після того, як будуть прийняті відповідні законодавчі поправки і мораторій буде скасований, нікому в голову не прийде укладати тіньові договори. Але про це має подбати саме законодавство. Наприклад, ходять розмови про те, щоб для захисту самих селян встановити мінімальну ринкову ціну. У разі прийняття таких законодавчих поправок це лише спровокує і корупцію, і тіньові відносини, в договорах будуть вказані фіктивні ціни. Також нерозумною мені здається ініціатива про введення оцінки майна, що продається. Одним словом, є, над чим подумати.

Держава повинна намагатися максимально стримувати себе від втручання в ділові відносини. Чим менше будуть присутні держчиновники між сторонами, тим менше буде корупції. При великому бажанні держави вплинути на ринкові ціни це буде порожньою витівкою. У ринку є особливість – він сам себе регулює, ринкова ціна залежить від пропорції попиту та пропозиції.

Прозорість і «зрозумілість» закону зведе нанівець корупцію в земельних відносинах. Нікому не буде цікаво укладати угоди на «тіньовому» ринку. Ті кошти, які там крутяться, надійдуть до бюджету країни.

– Як би Ви особисто охарактеризували земельну реформу в Україні в цілому?

– Я хочу зафіксувати свою думку: я за вільний ринок, без присутності держави, але я проти того, щоб мораторій був скасований при нинішньому законодавстві. Воно вимагає радикальних змін. Поспішати не можна.

Україна була першою з колишніх республік, хто почав земельну реформу. На жаль, через неправильно проведений процес не була досягнута головна мета цього процесу – формування цивільного земельного ринку. До нашої країни багато претензій з боку партнерів. У 2017 році через невиконання рекомендацій МВФ країна не отримала $1.7 млрд, а в переліку причин була і земельна реформа. Помилки і прорахунки напевно присутні у всіх проведених реформах в колишніх екс-республіках, але всюди була досягнута головна мета – формування земельного ринку. І нікому з партнерів в голову не прийшло кого-небудь дорікнути за помилки.

Проведену земельну реформу я називаю «паперовою» – у всіх власників на руках є відповідні папери, хоча вони не можуть розпорядитися власністю.

Більше трьох років тому я опублікував проект «Метод Карелі «Комплексна земельна реформа», в якому детально описав шляху завершення цієї реформи, і який вважаю самим раціональним для України. Здійснення цього проекту дасть можливість з повною відсутністю корупції вийти з багаторічного глухого кута. Я вже висловлював думку, що, може, варто оголосити міжнародний конкурс про завершення земельної реформи за участю експертів з різних країн. У цьому немає нічого незвичайного, неприйнятного і поганого.

Перед Україною стоїть чимало проблем, але я впевнений, що нинішній уряд з гідністю зможе здолати всі перепони, і буде отриманий результат, якого чекає український народ. Назад дороги вже точно немає!

Коментарі

  1. Kakha Kakhaber Kareli

    Дорогие читатели, отвечу на все Ваши вопросы.