Эксклюзив

Кахабер Карели: «Земельную реформу я называю «бумажной»

8 декабря 2020
Tatiana Garkusha Читати українською
  1. О прибыли
  2. О норме «в одни руки»
  3. Об иностранцах
  4. О зарубежном рынке земли
  5. О стоимости
  6. О земельной коррупции

То, что земельная реформа в Украине точно будет реализована, уже четко озвучено президентом. Но этот процесс будет проходит постепенно в несколько этапов. При этом правительство до сих обсуждает особенности и пути решения проблем с рынком земли. О том, какую прибыль реально может принести земельная реформа, сколько га целесообразно отдавать в одни руки, какова стоимость украинской земли, а также о продаже участков иностранцам в интервью для Maanimo рассказал доктор экономических наук, эксперт по земельным вопросам Кахабер Карели (Грузия/Украина).

О прибыли

 Насколько реален озвученный министром экономики Миловановым вариант прибыли (9 млрд долларов) от продажи земли в первые месяцы земельной реформы?  

— Я с огромной осторожностью доверяю всяким «цифровым» прогнозам, и это не совсем моя вина. Доказательством тому могут послужить данные, приведенные министром во время парламентских слушаний по вопросам земельной реформы в декабре 2019 года. Он, сопоставляя действие моратория и свободного рынка на бюджет страны, заявил следующее: «Нормальная работа рынка земли всего за три месяца следующего года принесет около 9 млрд грн. В 2021 году такой рост ожидается на уровне 30 млрд грн».

Если по прогнозу за три месяца в госказну поступят 9 млрд грн, то за 2020 год бюджет страны должен получить целых 36 млрд грн. И вот вопрос: где же обещанный рост, если за 2020 год поступят 36 млрд грн, а за 2021 год — 30 млрд грн, то тут же одни убытки? Было бы интересно, если б господин Милованов охарактеризовал источник этих денег: это продажа государственных земель или что-то другое.    

Цифрами манипулировать нетрудно. Министр приводит слова аграриев, что если рынок земли будет хорошо развиваться и будут инвестиции, то цена на землю может вырасти и до $5-6 тыс. в определенных районах за 1 гектар через несколько лет. Во-первых, не отмечено, о каких районах идет речь, а во-вторых, если ознакомиться с рекламными объявлениями, то можно убедиться, что в некоторых местах Украины 1 га земли уже стоит в разы больше указанной суммы.

О норме «в одни руки»

 Законодательно норма земли «в одни руки» определена в 200 тысяч гектар. Какова вероятность того, что начнут массово появляться схемы, которые позволят опосредованно сосредотачивать в руках одного человека контроль над землями, значительно превышающими указанный максимум?

— Учитывая высокий уровень коррупции в Украине и незаконопослушность, к сожалению, такая опасность реальна. Надо отметить, что в период действия моратория несколько миллионов гектаров земли были проданы в обход закона, и об этом говорят многие украинские должностные лица. Надо учесть факт, что в 2017 году, чтоб привлечь дополнительное финансирование на сельхозработы, были созданы фейковые предприятия, так что «навыки» для получения дополнительных площадей уже есть. И один интересный факт: на сегодня пять крупных агрохолдингов обрабатывают больше 200 тыс. га. Я считаю, что 200 тыс. га в одни руки — это достаточно много.

— Что выиграют от реформы украинцы, проживающие в сельской местности?

— Если Вы имеете в виду собственников паевых участков, то они получат право по собственному усмотрению распорядиться своим имуществом, они смогут продать, взять кредит, подарить и т.д., а с приватизацией или арендой коммунальных земель пользу почувствуют все сельские жители. От упорядоченности земельных проблем Украина в целом получит пользу: земельные отношения будут соответствовать цивильным рыночным отношениям с вытекающими отсюда положительными факторами. В первую очередь, оправдание имиджа Украины как страны-реформатора и поступившие в казну бывшие «серые» деньги.  

Но если отмена моратория не осуществится крайне обдуманно и осторожно, то можно получить непредсказуемый итог.      

Об иностранцах

— Есть опасения, что иностранцы начнут скупать украинскую землю. Правительство отрицает возможность такого развития событий – на приобретение земли иностранными инвесторами наложены ограничения. Насколько реальна и по каким причинам последующая досрочная отмена этих ограничений? Будут ли искать способы их обойти?

 Мне неловко комментировать мнения, что такой перспективы нет, и это всего лишь беспочвенная боязнь. Сегодня в Украине работают девять иностранных агрохолдингов и несколько агрокомпаний с совместным финансированием. Тот аргумент, что если иностранцы не скупили несельскохозяйственные земли, то они не скупят и земли сельскохозяйственного назначения, не выдерживает критики. Иностранных инвесторов притягивает как высокая плодородность украинских земель, так и дешевая рабочая сила, которая, к сожалению, за последний период массово начала уезжать из страны. Не надо преувеличивать, что «китайцы» по всей Украине безразлично будут приобретать земли, но интерес со стороны иностранных предприятий будет наблюдаться на начальном этапе процесса, а последующая их активность будет зависеть от предлагаемых условий.

Хотя, когда говорится о допуске иностранцев на земельный рынок в Украине, надо учесть тот факт, что Еврокомиссия потребовала от постсоветских стран (Венгрии, Словакии, Литвы, Латвии и Болгарии) отменить ограничения на приобретение иностранцами с/х земли, т.к. это ущемляет права граждан ЕС и мешает свободному обороту капитала. Так что после вступления в ЕС к такому повороту событий все должны быть готовыми.

Посол Германии в Украине Анка Фельдгузен выразила надежду, что, например, у немецких фермеров, которые уже давно обрабатывают землю в Украине, будет возможность купить эту землю.

О зарубежном рынке земли

— Какой положительный опыт может почерпнуть для себя Украина в работе земельного рынка за рубежом?

 Когда я ознакомился с проведенной в Украине реформой, меня крайне удивила разница минимальной и максимальной площади паевых участков- 0.18 га и 20 га. Я так и не понял, почему рынок сразу не был запущен, и к чему был введен мораторий. Этим проблема практически была законсервирована. Ни в одной стране нет похожей ситуации, так что для решения сегодняшней проблемы не стоит поглядывать на других, для отмены моратория надо найти исключительно свое решение.      

Тот опыт, который имеется в других странах, надо перенять, но только на сельхозземли госсобственности, и не вслепую, функцией copy-paste, а осмысленно «подогнать» их под украинские реалии. Но надо учесть, что из всех 41 млн га сельхозземель в государственной собственности находятся лишь 10 млн га, остальные 31 млн га — это частная собственность.

Зарубежные страны выбрали свою форму для проведения этой важнейшей реформы. В странах Балтии земли вернули семьям бывших собственников, а другим были выделены приусадебные участки. В Венгрии «потомкам» выдали компенсации в виде ваучеров, а земли разделили среди нынешних групп пользователей. В Польше наотрез отказались от реституции, и семьи имеют преимущество в закупке этих земель. В Грузии всем желающим были выделены земельные участки в соответствии с их деятельностью.

Предыдущее правительство Украины, на которое пришлось окончание действия моратория, бесславно закончило свою деятельность в земельной сфере. Так и осталась на словах инициатива экс-министра Тараса Кутового о продаже права аренды, а это избавило бы от коррупции в этом сегменте.

О стоимости    

— Цена 1 гектара земли анонсирована на уровне 2-2,5 тыс. долларов. Действительно ли она завышена, с учетом того, что многие желающие купить землю могут позволить себе приобретать ее по цене не более 500-1000 долларов за гектар?

— В некоторых районах земля уже стоит дороже. Те, кто против отмены моратория, советуют повременить, пока средняя цена не сравняется с польскими показателями. Начал искать эти польские цены и удивился. Приведенные цифры колебались от 2,5-3 до 11 тысяч долларов. И какому источнику можно поверить?

Я не доверяю средним показателям по стране, и вышеприведенный пример — яркое доказательство тому. Мне кажется, полученные данные в какой-то степени зависят от цели исследователя. Для получения средней стоимости 1 га нужно провести очень трудоемкую работу.  

После отмены моратория высказываются мнения, что цены на землю мгновенно взлетят. Это в корне ошибочно. Включим элементарную логику: после снятия моратория многие пайщики (а их 7 миллионов!) получат возможность продать свои участки. Сколько процентов из них решат выставить свою собственность на рынке, трудно спрогнозировать, но однозначно количество земельных участков вырастет в разы. Если учесть, что земельный рынок функционирует и сегодня, т.е. уже существует определенное количество продавцов и покупателей (спрос-предложение), то число продавцов увеличится, а армия покупателей останется на том же уровне или вырастет незначительно (какая-то часть населения решит сделать капиталовложение). С уверенностью можно сказать, что после отмены моратория цены упадут, а полное урегулирование рынка зависит от его активности.

Что касается приобретения 1 га за $500-1000, я уверен, что за такую сумму можно найти участок, но он точно не будет под Киевом или Львовом.   

 Малый и часть среднего агробизнеса активно протестовали против земельной реформы, считая, что она нацелена на уничтожение малых и средних фермерских хозяйств. В чем причина такого их настроя? Насколько обоснованы опасения?

— Я убежден,  что у сегодняшнего правительства точно нет такой цели. Наоборот, оно нацелено на возрождение страны. Здесь, скорее всего, речь идет о нехватке информации и коммуникации.

В 2016 году у стен ВРУ прошел масштабный митинг аграриев с требованием разъяснить им дальнейшие перспективы агробизнеса. С какой-то стороны, их переживания не лишены оснований. Главные претензии, которые высказывали и аграрии с улицы, и депутаты в зале заседаний ВРУ, касались 200 тыс. га в одни руки. Естественно, конкурировать с толстосумами представителям малого и среднего агробизнеса будет нелегко. Говоря о необходимости крайней осторожности изменений в законодательстве, я имел в виду и этот фактор. Тут нужно найти золотую середину, поощрять агробизнес с учетом заинтересованности всех его представителей. Например, участки с площадью 2-5 тыс. га, находящиеся по соседству, выносить на аукцион с временными промежутками, а не одновременно. Никак нельзя давать одним какие-то льготы в ущерб другим.       

О земельной коррупции

 Сможет ли земельная реформа ликвидировать схемы «серой» и «теневой» аренды и положит конец земельной коррупции? Каким образом?

— Однозначно да, но только при разумном ее проведении. После того, как будут приняты соответствующие законодательные поправки и мораторий будет отменен, никому в голову не придет заключать теневые договоры. Но об этом должно позаботиться само законодательство. Например, ходят разговоры о том, чтобы для защиты самих сельчан установить минимальную рыночную цену. В случае принятия таких законодательных поправок это лишь спровоцирует и коррупцию, и теневые отношения, в договорах будут указаны фиктивные цены. Также неразумной мне кажется инициатива о введении оценки продаваемого имущества. Одним словом, есть, над чем подумать. 

Государство должно стараться максимально сдерживать себя от вмешательства в деловые отношения. Чем меньше будут присутствовать госчиновники между сторонами, тем меньше будет коррупции. При огромном желании государства повлиять на рыночные цены это будет пустой затеей. У рынка есть особенность — он сам себя регулирует, рыночная цена зависит от пропорции спроса и предложения.

Прозрачность и «легкопонятность» закона сведет на нет коррупцию в земельных отношениях. Никому не будет интересно заключать сделки на «теневом» рынке. Те средства, которые там крутятся, поступят в бюджет страны.     

 Как бы Вы лично охарактеризовали земельную реформу в Украине в целом?

— Я хочу зафиксировать свое мнение: я за свободный рынок, без присутствия государства, но я против того, чтобы мораторий был отменен при нынешнем законодательстве. Оно требует радикальных изменений. Торопиться нельзя.

Украина была первой из бывших республик, кто начал земельную реформу. К сожалению, из-за неправильно проведенного процесса не была достигнута главная цель этого процесса — формирование цивильного земельного рынка. К нашей стране много претензий со стороны партнеров. В 2017 году из-за невыполнения рекомендаций МВФ страна не получила $1.7 млрд, а в перечне причин была и земельная реформа. Ошибки и просчеты наверняка присутствовали во всех проведенных реформах в бывших экс-республиках, но везде была достигнута главная цель — формирование земельного рынка. И никому из партнеров в голову не пришло кого-либо упрекнуть за ошибки.    

Проведенную земельную реформу я называю «бумажной» —  у всех собственников на руках имеются соответствующие бумаги, хотя они не могут распорядиться собственностью.

Больше трех лет назад я опубликовал проект «Метод Карели «Комплексная земельная реформа», в котором детально описал пути завершения этой реформы, и который считаю самым рациональным для Украины.  Осуществление этого проекта даст возможность с полным отсутствием коррупции выйти из многолетнего тупика. Я уже высказывал мнение, что, может, стоит объявить международный конкурс о завершении земельной реформы с участием экспертов из разных стран.  В этом нет ничего необычного, неприемлемого и зазорного.

Перед Украиной стоит немало проблем, но я уверен, что нынешнее правительство с достоинством сможет одолеть все преграды, и будет получен результат, которого ждет украинский народ. Назад дороги уже точно нет!

Комментарии

  1. Kakha Kakhaber Kareli

    Дорогие читатели, отвечу на все Ваши вопросы.