Ексклюзив

Квартирне питання: чи реально поширити програму «5-7-9» на іпотечні кредити? – опитування банкірів

23 Листопада 2020
Yaroslav Rizhok Читать на русском

Запуск програми «5-7-9%» зміг підтримати український бізнес, надавши підприємцям більш доступні кредитні кошти в період дії карантинних обмежень. Саме тому в офісі президента підняли питання про те, щоб підтримати і українські сім’ї, забезпечивши їх житлом за програмою іпотечного кредитування під ті ж 5-9% річних.

Про те, чи буде банкам вигідно надавати такі кредити на житло, які можуть бути ризики, чи виросте обсяг проблемних кредитів, чи зможе банківська іпотека конкурувати з програмами розстрочки від забудовників, Maanimo запитав у банкірів.

Катерина Личаная, начальник управління по роботі з партнерами ГЛОБУС БАНКУ:

Розвиток іпотечного кредитування на первинному ринку позитивно вплине і на громадян України, які зможуть вирішити свої житлові проблеми, і в цілому на економіку країни. Так буде розвиватися не тільки будівельна галузь, а й супутні галузі – виробництво будівельних матеріалів, меблів і т.д. Крім цього, розвиток будівництва позитивно впливає і на розвиток інфраструктури – будуються нові дороги, школи, біля нових житлових комплексів з’являються дитячі та спортивні майданчики.

Високого попиту на іпотечне кредитування на сьогоднішній день немає насамперед через високі ставки за кредитами і низьку офіційну платоспроможність більшості українців.

Зниження відсоткових ставок за іпотечними кредитами відбувається при зниженні вартості залучених ресурсів. У цьому напрямку були зроблені певні кроки з боку регулятора – знижена облікова ставка НБУ. Це вплинуло на відсоткову ставку за депозитами. Після її зниження почалося зниження ставок і за кредитами.

Державна програма, по якій будь-який житель України отримає можливість оформити іпотечний кредит на первинному ринку під низький відсоток, природно, простимулює розвиток цього напрямку. За нашими прогнозами, зменшення відсоткової ставки до 5% збільшить обсяги іпотечного кредитування в 2 рази.

Глобус Банк працює на ринку кредитування нерухомості на первинному ринку близько 5 років. На сьогодні у нас акредитовано близько 40 партнерів компаній-забудовників і більше 200 об’єктів нерухомості. За цей час було оформлено понад 2000 кредитів на первинному ринку. Як результат, ми маємо якісний кредитний портфель з практично нульовим рівнем прострочення.

Іпотека і розстрочка від забудовника мають ряд відмінностей.

Перше – це термін, на який можна оформити цю послугу. При розстрочці – до введення будинку в експлуатацію – це в середньому рік, максимум два. Тільки в дуже рідкісних випадках забудовник пропонує оформити розстрочку на 3-5 років. Іпотечний кредит в банку можна оформити на строк до 20 років і погасити його достроково, якщо у покупця буде така можливість, при цьому ніяких додаткових комісій і штрафів клієнт не платить.

Друге – навіть якщо розстрочка оформляється на більший термін, ніж введення будинку в експлуатацію, право власності клієнт зможе зареєструвати тільки після повної оплати. При оформленні кредиту це відбувається відразу після введення будинку в експлуатацію, і банк максимально цьому сприяє, тому що при формуванні резерву нерухомість буде враховуватися, а майнові права не нерухомість – ні.

Третє – при оформленні кредиту Покупець повністю оплачує вартість квартири і фіксує її. Він застрахований від валютних коливань і зростання вартості квадратного метра, що може бути передбачено при оформленні розстрочки.

На жаль, при всіх перевагах іпотечного кредитування кількість кредитів значно нижче, ніж розстрочок.

Є ряд факторів, які гальмують розвиток іпотеки, і тільки після вирішення цих проблем ми зможемо змінити ситуацію, а саме:

– при стабільному зниженні вартості залучених ресурсів, що спричиняє зниження ставок за кредитами;

– при перегляді існуючої нормативної бази та віднесенні «майнових прав» до «прийнятного» забезпечення, що зменшить норму резервування для банків;

– при посиленні захисту прав кредиторів;

– при зниженні вимог до позичальника;

– при регулюванні на державному рівні схем фінансування.

Іпотечне кредитування значно знизить кількість розстрочки і дозволить будівельним компаніям більш активно фінансувати і збільшувати темпи будівництва.

На жаль, на сьогодні не всі громадяни України офіційно працевлаштовані, а офіційна середня зарплата в Україні в серпні 2020 р склала близько 11 тис. грн.

Якщо в державній програмі будуть спрощені вимоги до позичальників, звичайно ж, це позитивно вплине на кількість клієнтів, які зможуть оформити іпотечний кредит.

Олексій Яценко, Голова Правління АТ «МЕГАБАНК»:

Звичайно, у цього проекту є перспектива. Ключовим для іпотечного кредитування є наявність ресурсів і бази фондування з необхідними довгими термінами. І це, мабуть, ключова проблема, чому на сьогодні в Україні ще не запускається активно іпотечне кредитування. Рівень ставок, заявлених 10%, практично реалістичний. Є банки, які і 5, і 7% річних пропонують за гривневими депозитами. І багато хто з банків отримує рефінансування у Національному банку. І на сьогодні НБУ надає кредити на 5 років. Іншими словами, ресурс з’являється.

 Мені здається, банківська система прийшла б до іпотечного кредитування цьогоріч, якби не криза. Якщо не буде різких потрясінь, наступного року ми побачимо більшу активність. «МЕГАБАНК» готовий долучитися до цього.

Орися Юзвишин, директор департаменту роздрібних клієнтів АТ «Кредобанк»:

Включення іпотечного кредитування до програму «5-7-9» або аналогічної програми компенсації частини відсотків за кредитами, на мою думку, наростить об’єми іпотечного кредитування, оскільки найбільшою проблемою програми «Доступна іпотека» є брак дешевого фондування, зокрема залучення з ринку ресурсів в національній валюті  під ставки, які б сприяли  кредитуванню від ставки на рівні 10% та нижче.  На сьогодні банки створили  власні кредитні політики, націлені на якісну оцінку платоспроможності клієнта і, як наслідок, побудову якісних кредитних іпотечних портфелів.

Розстрочка від забудовників видається максимум до 3 років і містить в собі валютну складову. Натомість іпотечний кредит (наприклад, як у Кредобанку) передбачає термін до 20 років і не містить валютних ризиків, оскільки видається в гривні. На сьогодні, до прикладу, Кредобанк, який щомісячно нарощує темпи іпотечного кредитування, 90% кредитів видає на вторинному ринку нерухомості, яке з точки зору покупця не містить ризику недобудови. Ріст продаж від забудовників спостерігається під час росту курсу валют, що відбувалося протягом остатнього періоду часу.

В цілому проблема забудовників полягає в тому що вони пропонують придбання об’єктів на первинному ринку нерухомості  за договорами (інвестиційними механізмами), в яких банк не завжди може здійснити кредитування об’єкту будівництва, зокрема, в повній мірі виконати обтяження предмету іпотеки майнових прав, що є принциповим моментом у процесі видачі кредиту. За умов збереження,  а надто зниження відсоткової ставки в іпотечних кредитах і включення іпотечного кредитування в Програму «5-7-9» все більше спонукатиме забудовників будувати спільні програми та шукати порозуміння.

Відповідно до Постанови  НБУ №351 «ПОЛОЖЕННЯ про визначення банками України розміру кредитного ризику за активними банківськими операціями» розрахунок ризику на груповій основі для іпотечних кредитів передбачає характеристику  дрібності – загальна сума боргу за кредитами одного боржника, уключеними до будь-якої групи, не може перевищувати 0,2 відсотка від загальної суми боргу за відповідною групою.

При цьому загальна сума боргу кожного з боржників не повинна перевищувати 2 млн грн., або еквівалент цієї суми в іноземній валюті, визначений за офіційним валютним курсом, установленим Національним банком на дату оцінки кредитного ризику. На сьогодні такі вимоги , виходячи з значного портфелю іпотечних кредитів, та середня сума іпотечного кредиту на рівні 600-700 тис. грн дозволяє Кредобанку застосовувати портфельний метод до переважної більшості кредитів.