Запуск программы «5-7-9%» смог поддержать украинский бизнес, предоставив предпринимателям более доступные кредитные средства в период действия карантинных ограничений. Именно поэтому в офисе президента подняли вопрос о том, чтобы поддержать и украинские семьи, снабдив их жильем по программе ипотечного кредитования под те же 5-9% годовых.

О том, будет ли банкам выгодно предоставлять такие кредиты на жилье, какие могут быть риски, вырастет ли объем проблемных кредитов, сможет ли банковская ипотека конкурировать с программами рассрочки от застройщиков, Maanimo спросил у банкиров.

Екатерина Лычаная, начальник управления по работе с партнерами ГЛОБУС БАНКА:

Развитие ипотечного кредитования на первичном рынке положительно повлияет и на граждан Украины, которые смогут решить свои жилищные проблемы, и в целом на экономику страны. Так будет развиваться не только строительная отрасль, но и сопутствующие отрасли – производство строительных материалов, мебели и т.д. Кроме этого, развитие строительства позитивно влияет и на развитие инфраструктуры – строятся новые дороги, школы, возле новых жилых комплексов появляются детские и спортивные площадки.

Высокого спроса на ипотечное кредитование на сегодняшний день нет прежде всего из-за высоких ставок по кредитам и низкой официальной платежеспособности большинства украинцев.

Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам происходит при снижении стоимости привлеченных ресурсов. В этом направление были сделаны определенные шаги со стороны регулятора – снижена учетная ставка НБУ. Это повлияло на процентную ставку по депозитам. После их снижения началось снижение ставок и по кредитам.

Государственная программа, по которой любой житель Украины получит возможность оформить ипотечный кредит на первичном рынке под низкий процент, естественно, простимулирует развитие этого направления. По нашим прогнозам, уменьшение процентной ставки до 5% увеличит объемы ипотечного кредитования в 2 раза.

Глобус Банк работает на рынке кредитования недвижимости на первичном рынке около 5 лет. На сегодня у нас аккредитовано порядка 40 партнеров компаний-застройщиков и более 200 объектов недвижимости. За это время было оформлено более 2000 кредитов на первичном рынке. Как результат, мы имеем качественный кредитный портфель с практически нулевым уровнем просрочки.

Ипотека и рассрочка от застройщика имеют ряд отличий. Первое – это срок, на который можно оформить эту услугу. При рассрочке – до введения дома в эксплуатацию – это в среднем год, максимум два. Только в очень редких случаях застройщик предлагает оформить рассрочку на 3-5 лет. Ипотечный кредит в банке можно оформить на срок до 20 лет и погасить его досрочно, если у покупателя будет такая возможность, при этом никаких дополнительных комиссий и штрафов клиент не платит.

Второе – даже если рассрочка оформляется на больший срок, чем введение дома в эксплуатацию, право собственности клиент сможет зарегистрировать только после полной оплаты. При оформлении кредита это происходит сразу после введения дома в эксплуатацию, и банк максимально этому способствует, т.к. при формировании резерва недвижимость будет учитывается, а имущественные права не недвижимость – нет.

Третье – при оформлении кредита Покупатель полностью оплачивает стоимость квартиры и фиксирует ее. Он застрахован от валютных колебаний и роста стоимости квадратного метра, что может быть предусмотрено при оформлении рассрочки.

К сожалению, при всех преимуществах ипотечного кредитования количество кредитов значительно ниже, чем рассрочек.

Есть ряд факторов, которые тормозят развитие ипотеки, и только после решения этих проблем мы сможем изменить ситуацию, а именно:

• при стабильном снижении стоимости привлеченных ресурсов, что влечет снижение ставок по кредитам;
• при пересмотре существующей нормативной базы и отнесения «имущественных прав» к «приемлемому» обеспечению, что уменьшит норму резервирования для банков;
• при усилении защиты прав кредиторов;
• при снижении требований к Заемщику;
• при регулировании на государственном уровне схем финансирования.

Ипотечное кредитование значительно снизит количество рассрочки и позволит строительным компаниям более активно финансировать и увеличивать темпы строительства.

К сожалению, на сегодня не все граждане Украины официально трудоустроены, а официальная средняя зарплата в Украине в августе 2020 г. составила порядка 11 тыс. грн.

Если в государственной программе будут упрощены требования к заемщикам, конечно же, это положительно повлияет на количество клиентов, которые смогут оформить ипотечный кредит.

Алексей Яценко, Глава Правления АТ «МЕГАБАНК»:

У этого проекта есть перспектива. Ключевым для ипотечного кредитования является наличие ресурсов и базы фондирования с необходимыми длинными сроками. И это, пожалуй, ключевая проблема, почему сегодня в Украине еще не запускается активно ипотечное кредитование. Уровень ставок, заявленные 10%, практически реалистичный. Есть банки, которые и 5, и 7% годовых предлагают по гривневым депозитам. И многие из банков получают рефинансирование в Национальном банке. И сегодня НБУ предоставляет кредиты на 5 лет. Другими словами, ресурс появляется.

Мне кажется, банковская система пришла к ипотечному кредитованию в этом году, если бы не кризис. Если не будет резких потрясений, в следующем году мы увидим большую активность. МЕГАБАНК готов присоединиться к этому.

Орыся Юзвышин, директор департамента розничных клиентов АО «Кредобанк»:

Включение ипотечного кредитования в Программу «5-7-9» или аналогичной программы компенсации части процентов по кредитам, по моему мнению, нарастит объемы ипотечного кредитования, поскольку самой большой проблемой программы «Доступная ипотека» является нехватка дешевого фондирования, в частности привлечение с рынка ресурсов в национальной валюте под ставки, которые способствовали кредитованию от ставки на уровне 10% и ниже. Сегодня банки создали собственные кредитные политики, нацеленные на качественную оценку платежеспособности клиента, и, как следствие, построение качественных кредитных ипотечных портфелей.

Рассрочка от застройщиков выдается максимум до 3 лет и содержит в себе валютную составляющую. Зато ипотечный кредит (например, как в Кредобанке) предусматривает срок до 20 лет и не содержит валютных рисков, поскольку выдается в гривне. На сегодня, к примеру, Кредобанк, который ежемесячно наращивает темпы ипотечного кредитования, 90% кредитов выдает на вторичном рынке недвижимости, который, с точки зрения покупателя, не содержит риска недостроя. Рост продаж от застройщиков наблюдается во время роста курса валют, что происходило в течение последнего периода времени.

В целом проблема застройщиков заключается в том, что они предлагают приобретение объектов на первичном рынке недвижимости по договорам (инвестиционными механизмами), в которых банк не всегда может осуществить кредитование объекта строительства, в частности, в полной мере выполнить обременение предмета ипотеки имущественных прав, что является принципиальным моментом в процессе выдачи кредита. При сохранении, особенно снижении процентной ставки по ипотечным кредитам и ​​включении ипотечного кредитования в Программу «5-7-9», все больше будет побуждать застройщиков строить совместные программы и искать взаимопонимание.

В соответствии с Постановлением НБУ №351 «Положение об определении банками Украины размера кредитного риска по активным банковским операциям», расчет риска на групповой основе для ипотечных кредитов предполагает характеристику мелкости — общая сумма долга по кредитам одного должника, включенными в любую группу, не может превышать 0,2 процента от общей суммы долга по соответствующей группе.

При этом общая сумма долга каждого из должников не должна превышать 2 млн грн., или эквивалента этой суммы в иностранной валюте, определенный по официальному валютному курсу, установленному Национальным банком на дату оценки кредитного риска. На сегодня такие требования, исходя из значительного портфеля ипотечных кредитов, и средняя сумма ипотечного кредита на уровне 600-700 тыс. грн. позволяет Кредобанку применять портфельный метод для подавляющего большинства кредитов.