1. Попит
2. Довіра
3. Документи

За 2019 рік на українському ринку нерухомості відбулося кілька резонансних подій, які не тільки вплинули на динаміку цін на первинне житло, а й сформували нові переваги українців в питаннях вибору квартир. Крім того, значно загострилося питання довіри клієнтів до забудовників. Про те, які чинники впливали на ціноутворення, як змінилися можливості і смаки українців, які тренди з’явилися за рік на ринку первинного житла, а також про знакові події на ринку нерухомості в авторській колонці для Maanimo розповідає Яна Довгань, головний редактор видання Property Times.

Ринок первинного житла працює в гривні, тому курс долара – основний фактор, який впливав на активність покупців в році, що минає. За 11 місяців середня вартість квадратного метра в нацвалюті виросла на 12% і в грудні становить близько 25 тис. грн.

Кількість угод у відділах продажів забудовників істотно впало в кінці листопада. Якщо говорити про динаміку обсягів продажів за рік, то в березні-квітні відділи продажів забудовників виконували свій план на 110%, в травні – на 120%, а зараз десь на 40-50%. Зниження активності на ринку первинного житла почалося ще в кінці жовтня в зв’язку з курсом долара. Покупці виявилися не готові міняти свої доларові заощадження на гривні і вкладати їх в нерухомість. 

Крім того, до кінця 2019 року суттєво впала прибутковість житла. Якщо раніше вигідно було придбати квартиру у забудовника, зробити мінімальний ремонт і отримувати прибуток від оренди, то зараз процес окупності таких інвестицій став істотно довше. Адже крім зростання гривневих цін за квадратний метр також подорожчали будівельні матеріали та ремонтні роботи.

Попит

Уподобання українців теж змінювалися протягом року. З лютого по грудень зросла кількість угод з двокімнатними квартирами: купують «двушки» від 57 до 70 «квадратів». Обов’язковим критерієм стала окрема спальня (кімната).

Купують однокімнатні квартири і смарти, але набагато менше, в основному, під бізнес. Якщо говорити про структуру попиту, то зараз в середньому ситуація така:

48% припадає на двокімнатні квартири

40% – однокімнатні та «смарти»

12% – «трьошки» і вище.

При цьому ще рік тому, в кінці 2018 року, активно купували однокімнатні квартири і «смарт». Тоді структура попиту була в точності навпаки: близько 46-48% купували однокімнатні квартири до 45 кв.м (іноді навіть до 30 кв.м).

Крім того, змінилася структура попиту по класу житла. Якщо люди купують «однушки» для бізнесу, вони не залежать від інфраструктури, якісного будівництва і того, що навколо будинку. Важливо тільки, щоб квартира була біля метро або біля офісних і навчальних центрів.

Покупці «двушок» розглядають в основному комфорт-клас, закриті житлові комплекси, хорошу інфраструктуру всередині комплексу. Щоб був дитячий садок, цілодобові магазини, аптеки і навіть салони для тварин поряд з будинком. Деякі забудовники зараз роблять спеціальні мийки для собак в під’їздах для залучення покупців. Раніше на інфраструктуру всередині житлових комплексів (ЖК) менше звертали увагу, головне, щоб була зручна транспортна розв’язка. Зараз дивляться на те, що всередині ЖК: наскільки закритий двір, чи зручно ставити машину, вийти в кафе і найближчий магазин. Люди стали більш вимогливі, але тільки в тих випадках, коли вибирають квартири для життя.

Окремо зупинюся на тому, що практично пішли з ринку «пакетні» інвестори, які ще в березні-квітні 2019 р з суттєвою знижкою купували у забудовників від 3 до 10 квартир на стадії «коробки» або навіть фундаменту, а потім перепродували за іншими цінами після введення будинку в експлуатацію. Зараз таких покупок стало набагато менше. І це, перш за все, відчули великі будівельні компанії, які від 30 до 40% продажів робили саме на таких угодах.

Довіра

Говорячи про підсумки року, можна упустити момент недовіри до забудовників. Почалося це на початку літа і було пов’язано з тим, що багато забудовників призупинили будівництво. Деякі, правда, намагалися імітувати діяльність, запустивши одну бригаду на об’єкт, але крани практично не рухалися.  

Потім додалася ситуація з «Аркадою», УКРБУДом, та інші скандали. Довіра покупців і, відповідно, попит на житло, що будується сильно впав. Люди все частіше стали купувати квартири з документами або в будинках, які вже повністю добудовані.

Скажу ще пару слів про УКРБУД. Я впевнена, що експерти, які говорять про перерозподіл ринку між великими забудовниками, абсолютно праві. Схожа ситуація вже була в 1998, 2004 роках. Це переділ ринку, в якому, на жаль, політики набагато більше, ніж економіки. І частково це трохи очистить ринок нерухомості, залишивши ті девелоперські компанії, яким люди дійсно довіряють, у яких йдуть продажі і не зупинялося будівництво. Тому для будівельного бізнесу нічого сильножахливого не відбулося.

Документи

Зі знакових подій за рік важливо відзначити те, що у нас відбувається в Державній архітектурно-будівельній інспекції України. Адже деякі забудовники навіть в такий складний рік примудряються не тільки будувати, але відкривати нові об’єкти, проте кількість зданих в експлуатацію багатоповерхових об’єктів, які отримали документи в цьому році, буде нижче, ніж було в минулому. ДАБІ видає сертифікати на введення будинку в експлуатацію в дуже обмеженій кількості. В результаті, люди куплять квартиру, вкладуть гроші, її побудують і віддадуть, але без документів. Вони зможуть туди заїхати, робити ремонт і навіть жити, але право власності найближчим часом вони не отримають. І фактично людина буде жити в приміщенні, яке йому не належить. У таких випадках, юристи радять через суд визнавати майнові права на квартиру в недобудові. Це, безумовно, краще зробити, щоб квадратні метри не продавали по другому колу.

Підводячи підсумки, хотілося б сказати, що і забудовники, і інвестори з надією дивляться в 2020 рік у очікуванні доступної іпотеки і стабільної економічної ситуації в країні. Чого я всім нам і бажаю!