Эксклюзив

Смарты и недоверие: чем жил первичный рынок жилья в 2019 году

9 декабря 2020
admin Читати українською
  1. Спрос
  2. Доверие
  3. Документы

За 2019 год на украинском рынке недвижимости произошло несколько резонансных событий, которые не только повлияли на динамику цен на первичное жилье, но и сформировали новые предпочтения украинцев в вопросах выбора квартир. Кроме того, значительно обострился вопрос доверия клиентов к застройщикам. О том, какие факторы влияли на ценообразование, как изменились возможности и вкусы украинцев, какие тренды появились за год на рынке первичного жилья, а также о знаковых событиях на рынке недвижимости в авторской колонке для Maanimo рассказывает Яна Довгань, главный редактор издания Property Times.

Рынок первичного жилья работает в гривне, поэтому курс доллара – основной фактор, который влиял на активность покупателей в уходящем году. За 11 месяцев средняя стоимость квадратного метра в нацвалюте выросла на 12% и в декабре составляет порядка 25 тыс. грн.

Количество сделок в отделах продаж застройщиков существенно упало в конце ноября. Если говорить о динамике объемов продаж за год, то в марте-апреле отделы продаж застройщиков выполняли свой план на 110%, в мае – на 120%, а сейчас где-то на 40-50%. Снижение активности на рынке первичного жилья началось еще в конце октября в связи с курсом доллара. Покупатели оказались не готовы менять свои долларовые сбережения на гривны и вкладывать их в недвижимость. 

Кроме того, к концу 2019 года существенно упала доходность жилья. Если раньше выгодно было приобрести квартиру у застройщика, сделать минимальный ремонт и получать прибыль от аренды, то сейчас процесс окупаемости таких инвестиций стал существенно дольше. Ведь кроме роста гривневых цен за квадратный метр также подорожали строительные материалы и ремонтные работы.

Спрос

Предпочтения украинцев тоже менялись в течении года. С февраля по декабрь выросло количество сделок с двухкомнатными квартирами: покупают «двушки» от 57 до 70 «квадратов». Обязательным критерием стала отдельная спальня (комната).

Приобретают однокомнатные квартиры и смарты, но гораздо меньше, в основном, под бизнес. Если говорить о структуре спроса, то сейчас в среднем ситуация такая:

48% приходится на двухкомнатные квартиры

40% — однокомнатные и «смарты»

12% — «трешки» и выше.

При этом еще год назад, в конце 2018 года, активно покупали однокомнатные квартиры и «смарт». Тогда структура спроса была в точности до наоборот: около 46-48% покупали однокомнатные квартиры до 45 кв.м (иногда даже до 30 кв.м).

Кроме того, изменилась структура спроса по классу жилья. Если люди покупают «однушки» для бизнеса, они не зависят от инфраструктуры, качественного строительства и того, что вокруг дома. Важно только, чтобы квартира была возле метро или возле офисных и учебных центров.

Покупатели «двушек» рассматривают в основном комфорт-класс, закрытые жилые комплексы, хорошую инфраструктуру внутри комплекса. Чтобы был детский сад, круглосуточные магазины, аптеки и даже салоны для животных рядом с домом. Некоторые застройщики сейчас делают специальные мойки для собак в подъездах для привлечения покупателей. Раньше на инфраструктуру внутри жилых комплексов (ЖК) меньше обращали внимание, главное, чтобы была удобная транспортная развязка. Сейчас смотрят на то, что внутри ЖК: насколько закрытый двор, удобно ли ставить машину, выйти в кафе и ближайший магазин. Люди стали более требовательны, но только в тех случаях, когда выбирают квартиры для жизни.

Отдельно остановлюсь на том, что практически ушли с рынка «пакетные» инвесторы, которые еще в марте-апреле 2019 года с существенной скидкой покупали у застройщиков от 3 до 10 квартир на стадии «коробки» или даже фундамента, а затем перепродавали по другим ценам после введения дома в эксплуатацию. Сейчас таких покупок стало гораздо меньше. И это, прежде всего, почувствовали крупные строительные компании, которые от 30 до 40% продаж делали именно на таких сделках.

Доверие

Говоря об итогах года, нельзя упустить момент недоверия к застройщикам. Началось это в начале лета и было связано с тем, что многие застройщики приостановили строительство. Некоторые, правда, пытались имитировать деятельность, запустив одну бригаду на объект, но краны практически не двигались.  

Потом добавилась ситуация с «Аркадой», УКРБУДом, и прочие скандалы. Доверие покупателей и, соответственно, спрос на строящееся жилье сильно упало. Люди все чаще стали покупать квартиры с документами или в домах, которые уже полностью достроены.

Скажу еще пару слов про УКРБУД. Я уверена, что эксперты, которые говорят о перераспределении рынка между крупными застройщиками, абсолютно правы. Похожая ситуация уже была в 1998, 2004 годах. Это передел рынка, в котором, к сожалению, политики намного больше, чем экономики. И отчасти это немного очистит рынок недвижимости, оставив те девелоперские компании, которым люди действительно доверяют, у которых идут продажи и не останавливалось строительство. Потому для строительного бизнеса ничего сверхужасного не произошло.

Документы

Из знаковых событий за год важно отметить то, что у нас происходит в Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины. Ведь некоторые застройщики даже в такой сложный год умудряются не только строить, но открывать новые объекты, однако количество сданных в эксплуатацию многоэтажных объектов, которые получили документы в этом году, будет ниже, чем было в прошлом. ГАСИ выдает сертификаты на введение дома в эксплуатацию в очень ограниченном количестве.  В результате, люди купят квартиру, вложат деньги, ее построят и отдадут, но без документов. Они смогут туда заехать, делать ремонт и даже жить, но право собственности в ближайшее время они не получат. И фактически человек будет жить в помещении, которое ему не принадлежит. В таких случаях, юристы советуют через суд признавать имущественные права на квартиру в недострое. Это, безусловно, лучше сделать, чтобы квадратные метры не продавали по второму кругу.

Подводя итоги, хотелось бы сказать, что и застройщики, и инвесторы с надеждой смотрят в 2020 год в ожидании доступной ипотеки и стабильной экономической ситуации в стране. Чего я всем нам и желаю!