1. Об’єкти самобуду: що до них відноситься?
2. Як узаконити самовільне будівництво в Україні?
3. Хто не може скористатися амністією на самобуд?
4. Самобуд: як узаконити і де?
5. Коли можна узаконити самобуд в Україні?
6. Скільки коштує процедура будівельної амністії?
7. Самобуд: терміни і штрафи
8. Основні відмінності будівельної амністії
9. Причини, щоб узаконити самовільне будівництво
10. Коментарі про будівельну амністію
11. Де можна отримати консультацію по будівельній амністії / де можна замовити послугу узаконення будинку?
12. У чому полягають основні труднощі спрощеного порядку (будівельної амністії)?

Практика самовільного будівництва споруд житлового чи господарського призначення до недавнього часу не мала перспективи легалізації в Україні. Щоб узаконити самобуд, потрібно було провести складну бюрократичну операцію, часто – просто неможливу. З квітня минулого року в Україні діє спрощена процедура узаконення об’єктів самовільного будівництва.

У статті розповідається, що таке самовільне будівництво, як узаконити, хто може скористатися новими правилами легалізації об’єктів самостійного будівництва, що для цього потрібно і куди звертатися, щоб узаконити самобуд в Україні.

Об’єкти самобуду: що до них відноситься?

У самому терміні закладено основний зміст: побудовано самостійно і самовільно, а далі йде важливе уточнення – без повного або часткового дозволу, проектування і узгодження у компетентних органів. Таким чином, самобуд – це об’єкт, який зведений самовільно без підтверджуючих документів. Відсутність дозвільних документів автоматично перетворює зведений об’єкт в нелегальну будівлю, яка не може бути продана, передана у спадок, подарована і т.п.

До таких об’єктів в Україні відносяться приватні житлові будинки, дачні будиночки, гаражі, об’єкти господарського призначення, а також споруди промислового та цивільного будівництва, зведені всупереч існуючим будівельним нормам і без супроводу дозвільної документації.

Самобуд, як явище, має широке поширення в країнах, де відсутня чітка і прозора процедура узгодження будівництва і відведення під будівництво земельних ділянок. В Україні таких об’єктів незрівнянно більше, ніж в європейських країнах, тому ця проблема є актуальною. Важливим кроком щодо її вирішення стали прийняті в квітні 2018 року поправки в законодавство про самовільне будівництво і те, як узаконити самобуд (див. розділ «Як узаконити самовільне будівництво в Україні?»).

Фахівцями виділяють кілька основних типів самобуду:

• Будова зведена на ділянці, не призначеному для будівництва (на сільськогосподарських угіддях, на ділянці, непридатному для житлового будівництва і т.п.).
• Об’єкт зведений без відповідних документів (дозволу на будівництво, проектної документації, дозвіл муніципальних органів на будівельні роботи тощо).
• Об’єкт зведений з порушенням будівельних правил і норм (факт порушення встановлюється шляхом проведення будівельної експертизи). Довести незаконність такого типу самобуду дуже складно, оскільки порушення будівельних норм може бути встановлено тільки організаціями, що мають відповідну ліцензію на проведення експертизи.
• Реконструкція, перепланування, зміна фасаду – все це також кваліфікується як самостійне будівництво, оскільки фактично відбувається самовільна зміна початкового будівельного проекту.

Для подальшого розуміння тематики та законодавчих нововведень (амністії), слід визначити правовий статус забудовника, фізична ця особа чи юридична. У цій статті ми говоримо про забудовників-фізосіб, щодо яких прийняті нещодавні законодавчі поправки.

Як узаконити самовільне будівництво в Україні?

У 2018 році були прийняті поправки до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», відповідно до яких об’єкти несанкціонованого будівництва можна буде узаконити і привести у відповідність з нормами законодавства.

До об’єктів, на які поширюються поправки, відносяться споруди, що відповідають таким ознакам:

• Об’єкти, які зведено на ділянці, який відповідає його функціональним цільовим призначенням.
• Об’єкти, які не мають дозвільних документів.
• Об’єкти, які були зведені в період з 05.08.1992 р по 09.04.2015 р (житлові приватні будинки та дачні житлові споруди, площа яких не перевищує 300 квадратних метрів).
• Об’єкти господарського призначення, зведені в зазначений період площею до 300 квадратних метрів.
• Об’єкти сільськогосподарського призначення, які були зведені до 12.03.2011 р.

Важливо врахувати, що визначення терміну закінчення будівництва видається не зовсім реальним, оскільки точну дату закінчення будівництва не можуть назвати навіть самі власники. Фахівці відзначають, що подібного роду невизначеність дозволяє скористатися законодавчою амністією, щоб узаконити самобуд, практично всім українцям.

Хто не може скористатися амністією на самобуд?

Поправки до закону прописують можливість узаконити самобуд в Україні власникам земельних ділянок, на яких розташований об’єкт. Якщо ж і земельна ділянка не належить забудовнику (наприклад, немає документів про приватизацію), то амністія на такі об’єкти не поширюється.

За таким же принципом НЕ амністують об’єкти, зведені на ділянці, власність на який оформлена частково.

18 січня 2019 року набрав чинності наказ Мінрегіонбуду, який затвердив зміни в порядок проведення технічного обстеження та прийняття в експлуатацію самобудів. При цьому, в 2019 році були внесені зміни до форми декларації на введення об’єкту в експлуатацію і підготовлений новий зразок позначки про проведене технічне обстеження, яка проставляється в технічному паспорті, повідомляють експерти документ-сервісу Unidoc.

Самобуд: як узаконити і де?

Якщо самовільно збудований об’єкт вирішили узаконити і скористатися поправками до закону, то необхідно зробити наступне:

• Замовити технічне обстеження об’єкта нерухомості з виготовленням звіту (крім випадків, передбачених пунктом 5 розділу II Порядку проведення технічного обстеження та прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, будівель і споруд сільськогосподарського призначення , по класу наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), побудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт).
• Подати заяву до територіального органу ДАБК (Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю України, Iнспекція державного архітектурно-будівельного контролю).
• Скласти і подати до органу держархконтролю декларацію про готовність об’єкта до експлуатації.
• Надати завірені в установленому порядку копії документів, що засвідчують право власності або користування земельною ділянкою.
• Надати в ДАБК (орган держархконтролю) завірену копію технічного паспорта об’єкта з відміткою про проведене технічне обстеження.

Якщо пакет документів зібраний в повному обсязі, то протягом 10 днів після подачі документів заявник отримує дозвіл на узаконення самовільної забудови (рішення про введення об’єкта в експлуатацію). Після цього слід потурбуватися про присвоєння поштової адреси об’єкту і зареєструвати майнове право на об’єкт. Поштова адреса присвоюється в органах місцевого самоврядування, а майнові права в звичайному режимі у державного реєстратора.

Коли можна узаконити самобуд в Україні?

Будівельна амністія поклала початок переходу приватного будівництва на цивілізовані форми і методи. Багато українців звертаються до Державної архітектурно-будівельної інспекції за роз’ясненнями, коли запрацює будівельна амністія. Поки у відомстві активно інформують громадян про те, як узаконити самобуд, але на практиці, підзаконні правові акти поки проходять остаточну стадію доопрацювання. Глава ДАБІ обіцяє, що з початку вересня правом будівельної амністії зможуть скористатися всі, хто вирішив узаконити свої споруди.

Для отримання більш повної і свіжої інформації про те, як буде проходити будівельна амністія, рекомендуємо звернутися на офіційний веб-сайт відомства www.dabi.gov.ua.

Скільки коштує процедура будівельної амністії?

У законі плата за узаконення відсутня і підкреслюється її безкоштовний характер, що не виключає наявність інших платежів, пов’язаних з підготовкою документів. Наприклад, технічний огляд, за деякими оцінками, може коштувати від однієї тисячі до 10-15 тис. грн. Величина платежу буде залежати від розміру об’єкта і компанії, яка проводить технічне обстеження. Право проводити технічне обстеження мають ліцензовані компанії – колишні БТІ або приватні структури.

Самобуд: терміни і штрафи

Узаконити самобуд можна в будь-який час, термін дії амністії не обмежується часовими рамками. Кожен повинен вирішити самостійно, коли почати процедуру легалізації споруди. Згідно з коментарями чиновників, штрафи за незаконне будівництво можуть відбутися тільки після заяви третьої особи до органу архітектурно-будівельного контролю. Якщо таке сталося, то штрафу можна уникнути, якщо вже подані документи на легалізацію споруди за власною ініціативою.

Основні відмінності будівельної амністії

Будівельна амністія в Україні оголошувалася кілька разів. Які відмінні риси нинішньої кампанії в описі і фото нижче.

• Безстроковість – необмежений період, коли можна провести будівельну амністію.
• Відповідність земельної ділянки цільовим призначенням.
• Для об’єктів з незначними наслідками (СС1).
• Обмеження загальної площі до 300 кв.м.
• Додатково включений 4-річний період споруди.

Причини, щоб узаконити самовільне будівництво

1. Не можна продати/обміняти.
2. Неможливо передати у спадок/подарувати.
3. Не можна пред’явити як заставне майно.
4. Несанкціонований самобуд не можна використовувати як житло.
5. Неможливо провести газ, електрику, воду.
6. На утримання самобуду не поширюються пільги або субсидії.

Як будь-який нелегальний об’єкт, самобуд неможливо продати, передати у спадок, пред’явити як заставне майно, тобто, здійснювати будь-які операції з нерухомістю. Навіть власником не можна назвати того, хто одного разу на свій страх і ризик вирішив звести об’єкт. Жити в такій споруді можна тільки нелегально, в порушення чинного законодавства. Так, в Цивільному кодексі України прямо вказується, що проживання в самовільно зведеному будинку є незаконним, оскільки фізична особа не може використовувати його як житло.

Крім того, що господар такої будівлі не може розпоряджатися нею як своєю власністю, він також не може забезпечити самобуд ні електрикою, ні водопроводом, ні іншими комунікаціями.

Коментарі про будівельну амністію

Остання будівельна амністія якісно відрізняється від попередньої і є важливим кроком на шляху побудови цивілізованого суспільства. Новий порядок легалізації дозволить тисячам громадян України оформити свої домоволодіння, дачні будиночки в власність. Особливих стимулів для господарів нелегальних будівель (крім очевидних причин) для проведення узаконення немає. Однак, оголошена безстрокова будівельна амністія викликала резонанс в суспільстві, а значить, бажаючих скористатися нею буде достатньо багато.

Крім наведення порядку в секторі приватного будівництва, будівельна амністія, на думку деяких фахівців, також має на меті поповнення державного реєстру майнових прав новими об’єктами оподаткування, а значить і держбюджету. Податок на нерухомість – це, мабуть, єдине, що може зупинити господаря самовільної забудови, щоб не скористатися амністією. У будь-якому випадку, на іншій чаші ваг куди вагоміші аргументи стати законним власником об’єкта будівництва.

Де можна отримати консультацію по будівельній амністії / де можна замовити послугу узаконення будинку?

Нагадаємо, що для отримання консультацій з питань будівельної амністії чи інших питань, пов’язаних з документальним оформлення будівництва, Ви можете звернутися в документ-сервіс “Unidoc” (https://unidoc.com.ua/uzakonit-samostroj/). Фахівці документ-сервісу забезпечують повний супровід документального оформлення нового або самовільно побудованого будівництва по Києву та Київській області. Питанням займаються відразу кілька фахівців, серед яких: юрист з нерухомості, юрист-землевпорядник, інженер з технічної інвентаризації, інженер з технічного обстеження, реєстратор. Комплексним підходом сервіс економить своїм клієнтам безліч часу і забезпечує результат в якомога більш вузькі часові проміжки. Також безкоштовну консультацію Ви можете отримати, зателефонувавши на гарячу лінію Державного управління ДАБІ України (http://www.dabi.gov.ua) або отримати консультацію в місцевому Центрі надання адміністративних послуг. З собою потрібно мати всі документи по земельній ділянці і технічний паспорт (при наявності).

У чому полягають основні труднощі спрощеного порядку (будівельної амністії)?

Як кажуть експерти, люди які ніколи не стикалися з оформленням документів на нерухомість, можуть зіткнутися з проблемами по процедурі. Потрібно не помилитися у виборі підрядників для виготовлення техпаспорта і технічного звіту. Також, проблеми виникають на етапі заповнення декларації про введення в експлуатацію. У декларації багато пунктів, на яких можна спіткнутися і отримати в результаті відмова по введенню в експлуатацію самобуду. Додамо до цього черги в державних органах. З іншого боку, така процедура з’явилася і це вже зміна в кращу сторону. Так як можливість узаконити самобуд без штрафів є дуже і дуже хорошою.

З огляду на все вищесказане, очевидним буде висновок, що всі необхідні узгодження, дозвільні та проектні документи найкраще готувати не після будівництва, а задовго до його початку.