Ексклюзив

Житло в лізинг або іпотеку: в чому відмінність і вигоди для українців?

17 Травня 2021
Aleksej Karyi Читать на русском
  1. Орися Юзвишин, директор департаменту роздрібних клієнтів Кредобанку
  2. Віталій Годун, начальник управління розвитку продуктів Укргазбанку
  3. Василь Невмержицький, радник голови правління Кредитвест банку

Зовсім скоро в Україні з’явиться ще одна програма доступного кредитування для покупки житла, в рамках якої певні категорії громадян зможуть обзавестися довгоочікуваною квартирою або будинком навіть не під 7%, а під 5% річних. Але які підводні камені існують у обох програм, і що вигідніше для українців – лізинг або іпотека, Maanimo запитав у експертів.

Орися Юзвишин, директор департаменту роздрібних клієнтів Кредобанку:

Орыся Юзвышин

На сьогодні наявна інформація про програму фінансового лізингу житла є доволі мінімальною без викладення деталей, а отже визначити ризики, які можуть понести банки при участі у цій програмі, наразі неможливо. Тому детальніше про це можна буде говорити після офіційної публікації даної програми. Також важко сказати, якою в цій моделі буде роль банків – мінімальною (лише операційною – для видачі кредитів), чи ширшою (кредитною – оцінки платоспроможності клієнтів та ін.).

Ми знаємо, що на активізацію ринку іпотеки в цьому році в рамках програми «Доступна іпотека 7%» виділено близько 300 млн грн. На даний момент програма перебуває на початковому етапі. Крім того, на ринку спостерігається брак нерухомості, яка відповідає вимогам цієї програми.

Віталій Годун, начальник управління розвитку продуктів Укргазбанку:

Годун

У разі оформлення кредиту відбувається повна оплата за товар, відповідно, клієнту (позичальнику) відразу ж переходять права власності на нерухомість. З лізингом інакше – права перейдуть клієнту тільки після повної оплати.

Насправді для програми «Доступна іпотека під 7%» треба не так вже й багато коштів, оскільки це не часткова оплата за нерухомість, а компенсація частини відсоткової ставки за кредитом. На прикладі одного кредиту: банк нараховує відсотки на фактичний залишок, і чим більше клієнт погасив, тим менше нарахувань за відсотками і, відповідно, потрібна менша сума для компенсації частини відсотків.

Василь Невмержицький, радник голови правління Кредитвест банку:

Невмержицкий

Головна відмінність лізингу полягає в тому, що об’єкт нерухомості залишається у власності кредитора до виконання позичальником всіх зобов’язань за договором, тобто фактично останній поступово викуповує квартиру у банку. Як тільки всі зобов’язання за договором виконані, кредитор передає право власності позичальнику, точніше лізингоодержувачу.

Формально це менш ризикована операція для кредитора, ніж класичне кредитування. Договір може істотно обмежувати права лізингоодержувача, наприклад, в частині реєстрації неповнолітніх, передачі в оренду третім особам, реконструкції, знімаючи частину ризиків. При цьому ключовий ризик втрати застави взагалі виключений.

Однак в банківській системі такий механізм застосовується нечасто. Одна з ключових причин полягає в тому, що управління нерухомістю не є профільною діяльністю банку. А у випадку з лізингом банк швидше стає рантьє, ніж кредитором з усіма витікаючими наслідками.

Це одна з головних причин, чому багато фінустанов, які мають такі продукти, виводять їх за межі банку. Як правило, цим напрямком займаються дочірні фінансові компанії з ліцензією на лізинг. В такому форматі можна вести і більш м’яку політику ризиків, і дотримуватися нормативів набагато простіше.

Ще одна причина – ризики, які виникають у позичальника. Дуже часто останніх лякає той факт, що вони не є власниками житла, що купується.

Все залежить від конкретного підходу. Наприклад, якщо в рамках проекту держава буде фінансувати будівництво будинків, квартири в яких потім будуть віддаватися в лізинг, буде потрібен чималий обсяг коштів.

Зведення сотні будинків середнього класу обійдеться щонайменше в 10 млрд грн. Але чи вистачить такого обсягу, щоб отримати бажаний економічний ефект у вигляді відсотків зростання ВВП – питання дискусійне.

Так, потім ці будинки можна віддавати в заставу, залучаючи нове фінансування для будівництва наступних будівель. Але на старті такий підхід все одно зажадає 10-20 млрд грн. Очевидно, що взяти їх в бюджеті можна тільки за рахунок скорочення інших статей витрат.

З іншого боку, влада зуміла знайти можливість профінансувати проект «Великого будівництва», користь від якого для економіки ні у кого не викликає сумнівів. Запуск масштабного іпотечного кредитування або лізингу житла здатен принести ще більший економічний ефект. З цієї точки зору вкладення бюджетних коштів в проект є виправданим.

Теоретично, під цей проект можна випускати облігації і залучати кошти у міжнародних інвесторів під держгарантії. Але на етапі запуску проекту це буде дуже непросто зробити, оскільки де-факто проект буде існувати тільки на папері. І всі ці нюанси чудово розуміють в уряді. Дискусії навколо запуску цього проекту тривають. І той факт, що через 3 місяці після створення «Української фінансової житлової компанії» так і не представлена ​​конкретна модель фінансування покупки житла, тільки підтверджує це.