1. Як ринок регулюється зараз?
2. За кордоном ситуація краща?
3. І як же вивести ринок з тіні?
4. Але ж не всі орендодавці готові оформляти ФОП
5. Які ініціативи держави?
6. А як же окупність?

Близько 90% орендного житла в Україні перебуває в тіні. Поки уряд думає, як детінізувати ринок оренди нерухомості, підприємливі українці продовжують здавати житло «в темну», ухиляючись від сплати податків в державну казну. Maanimo розбирався, як уряд планує виводити галузь із тіні і що для цього зроблено.

Цілком природно, що галузь потребує чіткого регулювання, яке дозволить захистити як власника житла, так і наймача. В свою чергу, Кабмін не раз намагався вивести цю галузь із тіні, але поки жодна з цих спроб не була успішною.

Як ринок регулюється зараз?

В Україні оренда житла регулюється Цивільним кодексом України. За всіма правилами орендодавець і наймач житла зобов’язані укладати офіційний договір, в результаті якого власник житла раз в квартал зобов’язаний платити 18% прибуткового податку і 1,5% військового збору від отриманого доходу. Наприклад, якщо за квартиру господар просить 6000 грн в місяць, з цієї суми він повинен віддавати в держскарбницю 1170 грн. Однак, лише 10% українців здають своє житло офіційно.

Також цікаво, що після укладення договору наймачі мають право на тимчасову реєстрацію місця перебування. Зараз же все відбувається зовсім інакше: власники житла не платять податки і побоюються реєстрації місця перебування за адресою проживання наймачів житла. Поки договори укладаються словесно, до першого псування або крадіжки майна, а також необхідності заселити іншого мешканця, який готовий заплатити більше. Плюс сфера оренди житла досить часто пов’язана з шахраями, які беруть гроші за оренду і ховаються в невідомому напрямку, залишаючи жертву без грошей і даху над головою.

За кордоном ситуація краща?

На відміну від України, в країнах Європи фонд орендного житла становить в районі 60-70%. А це означає, що бюджет щорічно поповнюється за рахунок ринку оренди нерухомості і ця галузь давно вийшла з тіні. А власник житла і наймач захищені законом, тому будь-який розгляд може бути залагоджено за допомогою органів поліції або ж суду.

І як же вивести ринок з тіні?

Асоціація фахівців з нерухомості виступає за зниження ставки податку на доходи фізичних осіб з 18% до 5% для операцій з оренди житлової нерухомості з метою детінізації ринку. Ріелтори вважають, що тільки так можна спонукати українців платити податки в казну і вивести цей бізнес в легальну площину. Як і у випадку з європейськими сусідами, величезним бонусом українці отримають захист держави в разі розглядів.

На даний момент при здачі фізичною особою своєї нерухомості в оренду угода обкладається 19,5% податків – 18% ПДФО і 1,5% військовий збір. Якщо ж власник житла оформить статус фізособи-підприємця, то він сплачує 5% податку, при цьому присутній обмеження по площі об’єкта.

Але ж не всі орендодавці готові оформляти ФОП

Далеко не кожен орендодавець готовий заради однієї угоди оформляти статус ФОП, і цей факт варто враховувати. У той же час, для угод з купівлі-продажу нерухомості максимальна ставка ПДФО для резидента України – 5%. Ті ж, хто не хоче реєструвати ФОП, витрачати свій час і гроші на цей захід, здають житло «в темну».

Як зазначає президент АСНУ Юрій Піта, зробивши ПДФО 5% абсолютно для всіх фізосіб, як при купівлі-продажу нерухомості, державна скарбниця значно поповниться, а ринок вийде з тіні. За його даними, клієнти дійсно готові платити 5% податку при оренді нерухомості.

Які ініціативи держави?

Ще в 2019 році уряд розробляв законопроект, який зміг би детінізувати український ринок орендного житла. Наголос робився на введення орендного житла на державному рівні, тобто Міністерством регіонального розвитку було висунуто пропозицію про будівництво державного житла, яке здаватиметься в оренду. Ця пропозиція нардепи вносять практично щорічно, починаючи з 2015 року, проте ініціатива не знаходить підтримки з боку забудовників.

Справа в тому, що житло для оренди потрібно не тільки побудувати, але ще і постійно забезпечувати його експлуатацію, що несе в собі додаткові витрати для забудовників, що не має прямого відношення безпосередньо до будівельного процесу.

А як же окупність?

До речі, забудовникам нецікава подібна ініціатива також через тривалий термін окупності проекту. Спорудження одного будинку під оренду буде окупатися протягом 30-40 років, оскільки наймачі житла платитимуть помісячну оренду. А це означає, що забудовник просто не зможе почати новий проект. Особливо це стосується компаній, чиї потужності залежать безпосередньо від інвестицій покупців.

Будівельні фірми більше зацікавлені в продажу, а не оренді квартир, і налаштовані повертати вкладення максимально швидко, а не чекати цього десятиліттями. Без окупності вкладень неможливо буде почати будівництво нових об’єктів.

Матеріал підготувала Христина Труфанова