2020 год сильно ударил по сегменту продажи и покупки недвижимости в Украине, но государство и многие банки прилагают максимум усилий для улучшения условий ипотечного кредитования для мсб и физических лиц. Какие ставки для нселения могут предложить банки, что ждет рынок в ближайшем будущем, об этом Maanimo спросил у банкиров.

Екатерина Лычаная, начальник управления по работе с партнерами Глобус Банка:

Любая инициатива со стороны государства положительно влияет на развитие ипотечного кредитования в целом.

Активная позиция Президента вот уже 2 года стимулирует ипотечное кредитование и привлекает внимание к этому вопросу со стороны государственных и регулирующих органов. На сегодня уже приняты некоторые меры, положительно повлиявшие на увеличение объемов ипотечного кредитования, — например, снижена учетная ставка НБУ. Это сказалось на стоимости ресурсов и, соответственно, процентной ставке по ипотечным кредитам. Упали депозитные ставки. Если тенденция к их снижению сохранится, то и процентные ставки по ипотечным кредитам, соответственно, также будут уменьшаться. Согласно Отчету НБУ о финансовой стабильности за декабрь 2020 г., за десять месяцев прошлого года эффективная ставка уменьшилась почти на 7% и в среднем по банковской системе составила 14,7%. Конечно же, по сравнению с соседними странами она еще достаточно высока, так как массовую ипотеку реально запустить при ставке меньше 5-7% годовых.

Пока же, на мой взгляд, ипотека под 7% годовых возможна только при помощи государственных программ, которые сейчас активно разрабатываются и обсуждаются.

Кризис 2008 года повлиял на ипотечные кредиты, которые были выданы в иностранной валюте. Кредиты, которые оформлялись в рамках Государственных программ, выдавались в гривне, поэтому клиенты были защищены от валютных рисков. На мой взгляд, успешной была государственная программа, разработанная совместно с Фондом содействия жилищно-молодежному строительству по удешевлению стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, которая действовала c мае 2012 года. С одной стороны, она позволяла гражданам, которые нуждались в улучшении жилищных условия, оформить кредит под низкую процентную ставку, так как часть процентов компенсировалось государством. С другой стороны, кредиты выдавались на строительство или покупку жилья на первичном рынке, что, в свою очередь, стимулировало и финансировало строительную отрасль. Любые инициативы и программы, которые сейчас разрабатываются Кабмином, однозначно положительно влияют на развитие ипотечного кредитования в Украине. 

Орыся Юзвышин, директор департамента розничных клиентов Кредобанка:

Как известно, 27.01.2021 года было принято Постановление № 63 КМУ «Некоторые вопросы удешевления стоимости ипотечных кредитов». Вместе с этим, по состоянию еще сегодня, данная Программа находится на доработке, то есть окончательной редакции документа еще нет. Имея ту редакцию, которая официально опубликована, мы уже можем составить некоторое представление о данной программе, об основных позициях. В частности, можно выделить такие четкие требования и условия:

• Клиент — это Гражданин Украины в возрасте до 70 лет из числа следующих перечисленных в порядке категорий, например, находятся на квартирном учете; граждане, которые обеспечены по месту жительства, зарегистрированным в установленном порядке, жилой площадью, не превышающей 13,65 кв. метра на одного члена семьи; жители аварийных и ветхих домов; молодые семьи; внутренне перемещенные лица; медицинские работники; научно-педагогические работники и работники бюджетной сферы;
• Цель кредита — покупка недвижимости на первичном или вторичном рынке недвижимости (жилая недвижимость, которая приобретается, принятые в эксплуатацию в текущем году или не ранее три года перед текущим, то есть 2018 год;
• Срок кредита — до 240 месяцев;
• Максимальная сумма кредита и стоимость недвижимости — 2000 тыс. и 2500 тыс. грн соответственно;

И ряд других параметров, которые подробно описаны в Порядке, и это свидетельствует о том факте, что Программа удешевления стоимости ипотечных кредитов касается ограниченного круга клиентов. Таким образом, считаем, что большинство клиентов и в дальнейшем будут пользоваться стандартными ипотечными продуктами, которые предлагают банки на рынке.

В настоящее время Программа в основном нацелена на развитие первичного рынка (в том числе приобретение совершенно нового жилья на вторичном рынке), поскольку определяет максимальный срок с даты ввода объекта в эксплуатацию. Этот параметр с позиции государственной программы, которая призвана обеспечить граждан не только доступным кредитом, но и качественным жильем, является правильным, однако может вызвать существенное сужение круга потенциальных клиентов, в том числе в тех регионах Украины, где процент нового жилого фонда является мизерным.

Что касается реальных ставок, то, например, при максимальном сроке кредитования и максимальной сумме кредита реальная процентная ставка составит примерно 8,3% годовых, с учетом компенсации процентной ставки.

Если же по определенным причинам, а такие есть, предусмотренные Порядком, клиент выходит из программы, то реальная ставка, рассчитанная без учета, составит около 14,7% годовых. Следует также отметить, что такие кредиты будут выдаваться под изменяющуюся ставку, которая рассчитывается на основе UIRD12M + маржа, предусмотренная Порядком, и, соответственно, такая ставка будет пересматриваться ежегодно в соответствии с условиями кредитного договора.

На данный момент ожидаем окончательной информации о редакции Порядка, и дальнейших шагов от Фонда развития предпринимательства по налаживанию сотрудничества, поскольку наш Банк также планирует активно участвовать в этой программе кредитования.

Сколько будет действовать эта Программа — не знаем (хотя в предыдущий версиях отмечалось что 3-5 лет), ресурсы банкам будут предоставляться авансом на 6 месяцев и пополняться по запросу банка, при условии предварительного получения Фондом соответствующих средств из государственного бюджета. Будем надеяться, что на этот раз все Клиенты, которые получат кредиты в банке, смогут получить компенсации в течение всего срока кредитования. Стоит отметить, что сейчас даже при максимальном сроке кредитования до 20 лет, средний срок жизни такого кредита (то есть срок фактического пользования кредитом) составляет 5-7 лет.