1. В чем отличие финансового лизинга от ипотеки?
2. Хватит ли денег на всех?

Минфин совместно с профильными комитетами Верховной Рады разрабатывает программу финансового лизинга на жилье в пределах 5% годовых, что позволит украинцам обзавестись собственной квартирой или домом. Также в начале марта правительство запустило программу «Доступная ипотека под 7%», которой уже воспользовалось 12 семей, общая сумма кредита составила более 9,4 млн гривен.

Но достаточно ли у государства резервов, чтобы профинансировать обе программы и снабдить всех желающих жильем, разбирался Maanimo.

В чем отличие финансового лизинга от ипотеки?

Основное отличие лизинга от «доступной ипотеки» заключается в том, что объект недвижимости остается в собственности кредитора до выполнения заемщиков всех обязательств, предусмотренных в договоре. В случае с ипотекой дело обстоит иначе – заемщик получает в собственность жилье сразу после подписания документов. По сути, лизинг – это аренда своего жилья, которое через некоторое время может стать собственностью заемщика.

По мнению Василия Невмержицкого, советника председателя правления Кредитвест банка, лизинг является для кредиторов менее рисковой операцией, чем ипотека, поскольку договор может существенно ограничивать права лизингополучателя, например, в части регистрации несовершеннолетних, передачи в аренду третьим лицам, реконструкции, снимая часть рисков. При этом ключевой – риск потери залога вообще исключен.

Однако банки не спешат применять подобный механизм в работе с клиентами, поскольку управление недвижимостью не является профильной деятельностью украинских банков. А в случае с лизингом банк скорее становится раньте, нежели кредитором со всеми вытекающими последствиями. Также сами украинцы не горят желанием оформлять лизинг, ведь риски для заемщика довольно высоки – до последнего он не является собственником приобретаемого жилья, но исправно платит за него свои средства.

Кто же может рассчитывать на покупку жилья в лизинг? Если в случае с доступной ипотекой претендовать на получение жилья под условно низкий процент могут практически все украинцы (с учетом определенных параметров, указанных в программе), то у лизинга более жесткие правила отбора кандидатов. Стать счастливыми обладателями жилья под 5% смогут только медики, военные, педагоги, полицейские и социально незащищенные слои населения.

Хватит ли денег на всех?

Этот вопрос волнует тех, для кого лизинг и «доступная ипотека» кажутся привлекательным вариантом для покупки жилья. Но и ответы весьма противоречивы.

«Все зависит от конкретного подхода. К примеру, если в рамках проекта государство будет финансировать строительство домов, квартиры в которых затем будут отдаваться в лизинг, потребуется немалый объем средств. Возведение сотни домов среднего класса обойдется по меньшей мере в 10 млрд грн. Но хватит ли такого объема, чтобы получить желаемый экономический эффект в виде процентов роста ВВП – вопрос дискуссионный», – говорит Василий Невмержицкий.

Конечно же, потом возведенные дома можно отдавать в залог, привлекая новое финансирование для строительства следующих зданий. Но на старте такой подход все равно потребует порядка 10-20 млрд грн, а взять их из бюджета можно только за счет сокращения других статей расходов.

По мнению Невмержицкого, под этот проект можно выпускать облигации и привлекать средства у международных инвесторов под госгарантии. Но на этапе запуска проекта это будет очень непросто сделать. Поскольку де-факто проект будет существовать только на бумаге. И все эти нюансы отлично понимают в правительстве. Дискуссии вокруг запуска этого проекта продолжаются. И тот факт, что спустя 3 месяца после создания «Украинской финансовой жилищной компании» так и не представлена конкретная модель финансирования покупки жилья, только подтверждает это.

Примечательно, что государственный бюджет на 2021 год не предусматривает финансирования программы «Доступная ипотека под 7%». На данный момент средства выделяются за счет Фонда развития предпринимательства. На компенсацию процентов по ипотечному кредитованию планируется выделить в текущем году 300 млн грн, а это означает, что средств может хватить не всем, и финансирование проекта может прекратиться в любой момент.

Также велик риск того, что государство может отказаться от финансирования данной программы, поскольку срок кредитования рассчитан на 20 лет.

«Поскольку ипотечные кредиты будут выдаваться на срок до 20 лет, то за этот период государство может отказаться от финансирования этой программы, а кредитные ставки вырастут, что может привести к проблемам с погашением кредита. Кроме того, в случае задержки погашения на срок более 90 дней, заемщик исключается из программы, и платит проценты по полной ставке», – утверждает экономист Александр Хмелевский.

Примечательно, что банки-кредиторы не сильно заинтересованы в развитии ипотечного кредитования, поскольку не имеют долгосрочных ресурсов, а финансовая ситуация в стране прогнозируемая. В случае очередного финансового кризиса, банки окажутся один на один с проблемными заемщиками. Помощи от государства им ждать не стоит.